서울동부지방법원 2026타경50057. 송파구 방이동 대명벨리온 5층 509호, 현황상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사유닛109로, 2022.09.14. 거래가 167,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 203,074,509원입니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2024.10.25.입니다. 이날 기흥세무서장 처분의 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그런데 임차인 신예리는 그보다 훨씬 앞선 2022.09.02.에 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자도 2022.08.16.입니다. 2024.09.04.에는 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 제공된 권리판정상 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50057 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 5층 509호 · 도로명 서울특별시 송파구 오금로11길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 5층 509호 17.12㎡ · 철근콘크리트구조 17층 업무시설·근린생활시설 |
| 사용승인 | 2017.06.23 |
| 소유자 | 주식회사유닛109 (2022.09.14. 소유권 취득 · 거래가 167,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,074,509원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2017.07.19. 설정됐던 신한은행 근저당권 채권최고액 108,000,000원은 2022.09.05. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 그 근저당이 아니라 2024.10.25. 국 압류입니다. 신예리의 주민등록·점유는 2022.09.02., 임차권등기는 2024.09.04.이므로 모두 말소기준에 앞섭니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 신예리 건물 5층 509호 17.12㎡ 전부 | 2022.09.02 확정일자 2022.08.16 · 배당요구 2024.09.04 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 8,250,000원 |
| 공사 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 떨어지는 만큼 미배당 보증금의 승계액이 늘어납니다. 이 사건이 정확히 그 구조입니다. 현재 회차에서는 매각가 175,000,000원에 인수액 8,250,000원이 붙습니다. 1회 유찰 시 매각가는 140,000,000원으로 내려가지만 인수액은 42,760,000원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 112,000,000원에 인수액은 70,368,000원까지 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 8,250,000원 | 203,074,509원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 42,760,000원 | 203,074,509원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 70,368,000원 | 203,074,509원 |
즉 1회, 2회 유찰을 기다린다고 해서 일반 경매물건처럼 취득원가가 80%, 64%로 그대로 떨어지는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 신예리에게 승계되는 미배당 보증금이 커져 총부담을 다시 끌어올립니다. 현재 회차의 실질취득은 183,250,000원이고, 유찰 시에도 구조적으로 보증금 180,000,000원 부근에 묶입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 신예리 보증금 | 180,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 203,074,509원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 175,000,000원 전부가 집행비용과 신예리 임차보증금 배당에 소진됩니다. 신예리 미배당 8,250,000원은 매수인 인수로 계산되어 있고, 신청채권자 한국주택금융공사에는 0원이 배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현황은 오피스텔이며, 건물은 철근콘크리트구조 17층 업무시설·근린생활시설입니다.
- 입지. 방이초등학교 서측 인근으로 상업용빌딩·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로, 몽촌토성역, 버스정류장 다수가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지입니다.
- 도로. 남동측 약 10m 내외 포장도로, 남서측·북서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 18,650,000원/㎡이며, 토지면적은 570.9㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 175,000,000원이 아니라 인수 8,250,000원을 더한 183,250,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 42,760,000원, 2회 유찰 시 인수 70,368,000원으로 증가합니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 신예리 임차권 재확인. 주민등록 2022.09.02., 확정일자 2022.08.16., 임차권등기 2024.09.04., 보증금 180,000,000원의 원본 기재를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- ‘공사’ 신고 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 및 승계 여부를 단정할 수 없습니다. 이 부분이 추가 부담으로 바뀔 수 있는지 확인해야 합니다.
- 조세·배당 변동 확인. 말소기준은 2024.10.25. 국 압류이며, 실제 배당에서 당해세·최우선변제 등이 반영되면 임차인 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 승부처는 감정가나 유찰률이 아니라 선순위 임차보증금 180,000,000원입니다. 현재 최저가 175,000,000원에서 신예리가 171,750,000원을 배당받아도 8,250,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 그래서 현재 실질취득은 183,250,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 뒤에도 구조가 바뀌지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 매각가는 140,000,000원으로 떨어지지만 인수액은 42,760,000원, 2회 유찰 시 매각가는 112,000,000원으로 내려가지만 인수액은 70,368,000원으로 커집니다. 낙찰가가 내려간 만큼 보증금 인수가 커져 총부담은 180,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
여기에 ‘공사’ 명의의 별도 임차인 신고는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부도 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니며, 확정 인수와 미상 임차인 위험을 모두 해소한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
