서울동부지방법원 2026타경50076. 서울 강동구 천호동 스카이캐슬라 4층 402호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 2.03억이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.02.25. 이호종의 100,000,000원 가압류인데, 임차인 이호종은 2020.10.16., 윤상훈은 2021.12.31. 주민등록을 마쳐 둘 다 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람 모두 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 두 보증금을 모두 소화하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

현재 203,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,642,000원, 이호종에게 100,000,000원, 윤상훈에게 99,358,000원이 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 윤상훈 보증금 195,000,000원 중 95,642,000원이 남으므로 이를 더한 실질취득은 298,642,000원입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 205,000,000원 한 건뿐이어서 시세 표본 자체도 얇은데, 그 가격보다 실질취득액이 훨씬 높습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

등기부의 2020.09.14. 냉동냉장수산업협동조합 근저당권 2건은 2020.10.16. 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 기준은 2022.02.25. 이호종 가압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 지방세·국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명

이호종은 임차권자이면서 갑구 3번 가압류 채권자와 동일인입니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으므로, 임대차 원계약·보증금 지급내역·반환내역을 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다. 다만 현재 자료상 이호종을 임차인에서 제외할 근거는 없으므로 본 분석에서는 실제 임차인 2명으로 계산합니다.

③ 가격 비교 — 최저가 2.03억이 아니라 실질취득 약 2.99억

스카이캐슬라 전용 20.31㎡의 확인 실거래는 2021.06, 3층, 205,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 205,000,000원이지만 표본은 1건뿐입니다. 단순 최저가만 보면 203,000,000원으로 실거래의 99.0%입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 비교하면 안 됩니다.

1회 유찰되면 최저가는 162,400,000원으로 내려가지만 인수액은 135,673,600원으로 커져 실질취득은 298,073,600원입니다. 2회 유찰에서도 최저가 129,920,000원에 인수액 167,698,880원이 붙어 실질취득은 297,618,880원입니다. 즉 최저가가 낮아질수록 인수액이 커져 총 부담이 거의 줄지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현재 가정에서는 윤상훈 보증금 부족분 95,642,000원이 매수인 인수액입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 0순위로 차감되는 경우 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 천호3동주민센터 남동측 인근으로 오피스텔·도시형생활주택, 단독·다가구·다세대와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재발신기, 기계식주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역 등이며 공시지가는 4,901,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 스카이캐슬라는 25세대이고 전용 20.31㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 12.6회·매각률 0.0% 지표까지 함께 보면 유동성 판단을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수액부터 계산. 현재 회차 예상 인수 95,642,000원을 최저가와 반드시 합산해 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가는 162,400,000원으로 내려가도 예상 인수액이 135,673,600원으로 커져 실질취득은 298,073,600원입니다.
• 임대차 원본 확인. 이호종은 임차권자와 가압류 채권자가 동일인이므로 임대차계약서·보증금 지급 및 반환내역을 대조해야 합니다.
• 윤상훈 미배당 확인. 현재 배당가정의 95,642,000원 부족분이 실제 매수인 인수액으로 확정되는지 매각물건명세서와 배당순위를 재확인해야 합니다.
• 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 환금성 점검. 실거래 표본 1건, 25세대, 평균 유찰 12.6회·매각률 0.0% 지표를 감안해 출구가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 인수형”

이 사건은 신건 최저가 203,000,000원만 보면 확인 실거래 205,000,000원과 거의 같은 가격처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 2명의 보증금과 배당구조를 반영하면 결론은 정반대입니다. 현재 회차 매수인 예상 인수액은 95,642,000원, 실질취득은 298,642,000원입니다. 1회·2회 유찰 때도 실질취득은 각각 298,073,600원, 297,618,880원으로 거의 변하지 않습니다.

여기에 확인 실거래가 205,000,000원 한 건에 불과하고, 단지 경매 평균 유찰 횟수 12.6회, 매각률 0.0%라는 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율로 접근할 사건이 아니라 인수보증금까지 합친 실질취득액으로 판단해야 하는 고위험 인수형입니다. 현재 자료 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.