서울동부지방법원 2026타경50077. 강동구 암사동 프라이어팰리스 109동 15층 1502호, 공부상 아파트이며 동일면적 실거래 비교대상은 114.272㎡입니다. 현재 말소기준권리는 2021.03.10. 중소기업은행 근저당권 120,000,000원이고, 그 뒤 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인입니다. 고석철 씨는 2020.11.20. 전입해 말소기준보다 앞서며, 확정일자 2020.10.08.과 배당요구 2026.03.06.이 확인됩니다.
즉 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사되어 있습니다. 다만 보증금 액수가 확인되지 않아 배당으로 전액 소멸하는지, 일부가 미배당되어 매수인에게 승계되는지를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 데이터만으로는 “인수 0원”이라고 단정해서는 안 되며, 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50077 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 413 프라이어팰리스 109동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 114.272㎡ · 지상25층 중 15층 |
| 소유자 | 박광섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,830,000,000원 / 1,830,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 사용승인일 | 2007.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 임차인이 선순위다
등기부만 보면 2021.03.10. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원, 2026.01.20. 임의경매개시결정, 2026.03.12. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액은 아직 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고석철 | 1502호 | 2020.11.20 | 2020.10.08 | 2026.03.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 숫자는 임차인의 보증금입니다. 보증금이 확정되어야 배당으로 전액 회수되는지, 미배당액이 남아 매수인이 부담하는지를 비로소 계산할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 평균보다 3.3% 높다
프라이어팰리스 동일면적 114.27㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 1,771,250,000원입니다. 현재 최저매각가 1,830,000,000원은 그 평균의 103.3%입니다. 최신 거래는 2026.07. 1,850,000,000원이지만, 최근 거래 범위가 1,470,000,000원부터 1,900,000,000원까지 넓어 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 114.27㎡ | 23 | 1,850,000,000원 |
| 2026.07 | 114.27㎡ | 14 | 1,900,000,000원 |
| 2026.07 | 114.27㎡ | 1 | 1,780,000,000원 |
| 2026.06 | 114.27㎡ | 4 | 1,860,000,000원 |
| 2026.06 | 114.27㎡ | 12 | 1,860,000,000원 |
| 2026.05 | 114.27㎡ | 12 | 1,800,000,000원 |
| 2026.05 | 114.27㎡ | 18 | 1,470,000,000원 |
| 2026.05 | 114.27㎡ | 4 | 1,685,000,000원 |
| 2026.02 | 114.27㎡ | 13 | 1,870,000,000원 |
| 2025.12 | 114.27㎡ | 21 | 1,750,000,000원 |
| 2025.10 | 114.27㎡ | 14 | 1,730,000,000원 |
| 2025.10 | 114.27㎡ | 14 | 1,700,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 1,771,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,830,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,700,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,569,300,000원 |
위 배당 시뮬레이션은 집행비용과 두 근저당을 반영한 값입니다. 임차인 보증금 액수가 확인되지 않아 임차인 배당과 미배당 승계액을 확정할 수 없으므로, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트. 철근콘크리트구조 지상25층 건물 중 15층 1502호이며 사용승인일은 2007.07.09입니다.
- 입지. 강일중학교 남측 인근으로 아파트·단독 및 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철 5호선·8호선 명일역, 암사역사공원이 소재해 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 프라이어팰리스는 1,622세대이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 아파트지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 고석철 씨의 보증금과 실제 배당가능액을 확인해야 매수인 승계액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 실제 점유가 현재까지 유지되는지 현황조사·명세서 원본과 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 최저가가 최근12개월 평균의 103.3%이므로 신건 자체에는 최근 평균 대비 할인폭이 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 1,464,000,000원, 2회 유찰 시 1,171,200,000원입니다. 다만 임차보증금 미배당분이 있다면 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득가로 비교해야 합니다.
- 토지거래허가 규정 확인. 감정평가상 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 시점 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “후순위 등기는 깨끗하지만, 선순위 임차인이 비어 있지 않다”
이 사건의 등기부는 단순합니다. 2021.03.10. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 그보다 앞선 2020.11.20. 전입 임차인입니다. 고석철 씨는 확정일자와 배당요구까지 갖췄지만 보증금이 확인되지 않아, 실제 배당 후 남는 금액과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 여기에 신건 최저가 1,830,000,000원은 최근 12개월 평균 1,771,250,000원의 103.3%입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “권리 확인 전 보류, 가격도 신건 메리트 없음”입니다. 보증금이 확인된 뒤에는 반드시 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액 기준으로 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
