서울동부지방법원 2026타경50089. 광진구 구의동 지음스토리 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라 대항력 있는 임차권이 확약으로 어떻게 정리됐는지입니다. 여태구의 전입일은 2020.12.11., 확정일자는 2020.10.07., 점유개시는 2020.12.12.이고 보증금은 305,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2021.10.22. 안산세무서장의 압류이므로 원래 구조만 보면 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.07.03. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 여태구 임차권에 대해서는 미배당이 생기더라도 매수인이 부담하는 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 구의동 224-35 지음스토리 2층202호 · 구의로10길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 임차 범위 | 건물 제2층 제202호 27.96㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 · 2020.11.30. 매매 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.10.22. 갑구 3번 압류 · 국(안산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.19. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기상 2020.09.07. 은평신용협동조합의 근저당권이 있었지만 2020.12.14. 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2021.10.22. 안산세무서장의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 화성시·국·서울특별시강북구·연수구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여태구 | 305,000,000원 | 2020.12.11. / 2020.10.07. | 有 → 포기 확약 | 有 | 실질 0원 |
임대차계약일자는 2020.10.06., 점유개시일자는 2020.12.12.이며, 2023.01.09. 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 배당요구도 확인됩니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금을 충분히 배당하지 못하는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조였습니다.
확약을 반영하지 않은 기계적 시나리오상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 44,707,200원, 2회 유찰 시 96,925,760원으로 계산됩니다. 다만 2026.07.03. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 임차인 여태구 보증금 | 305,000,000원 | 305,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 20,566,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 845,000,000원, 배당액은 20,566,000원, 미배당은 824,434,000원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 확약 전·후를 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 룰상 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 331,000,000원 | 824,434,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 264,800,000원 | 845,000,000원 | 44,707,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 211,840,000원 | 845,000,000원 | 96,925,760원 |
위 표의 ‘룰상 임차인 인수’는 확약을 반영하지 않은 계산값입니다. 이 사건은 2026.07.03. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출됐으므로, 확약이 유효하게 적용되는 여태구 임차권에 대해서는 각 회차 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 그대로 매수인에게 붙어 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 일반적인 대항력 인수형과는 구별됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동국대학교 사범대학부속 가람고등학교 동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택과 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호이며 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 섀시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 세장형 토지로 다세대주택·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측 세로와 동측 막다른 세로에 접합니다.
- 등기 참고. 민간임대주택등기와 주택임차권이 등재돼 있으며, 현관문 호수표시 202는 조사일 현재 일부 파손된 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.07.03. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 보증금 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의한다는 문구 및 적용 주체를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세 해당 여부와 실제 금액을 확인해야 배당 구조를 확정할 수 있습니다.
- 실거래 별도 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 331,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 최저가가 곧 적정가라는 결론은 낼 수 없습니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 확약이 있어도 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 절차가 약정 내용대로 진행되는지 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부상 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 “확약의 효력”이 핵심
표면만 보면 보증금 305,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 물건입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 2026.07.03. 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이라는 결정적인 요소가 있습니다. 그 내용대로라면 여태구 임차보증금이 일부 미배당되는 회차에서도 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
반면 국세·지방세 압류가 여러 건 존재하고 현재 자료에는 실거래 시세가 없습니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 크게 낮아졌다는 사실과 331,000,000원이 좋은 가격인지 여부는 별개의 문제입니다. 이 물건의 판단 순서는 확약서 원문과 세금 우선순위를 먼저 확인하고, 그 다음 실제 시장가격을 대조하는 것이 맞습니다.
