서울동부지방법원 2026타경50098. 서울 강동구 암사동 494-3 ‘썬하우스’ 5층 502호, 전용 50.25㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤혜신으로 2021년 12월 20일 거래가 240,000,000원에 취득했고, 2022년 2월 25일 강중석 명의 채권최고액 105,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이고, 뒤에 설정된 가압류·압류·임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 이유정입니다. 이유정은 2021년 11월 29일 전입·점유를 시작하고 2021년 9월 16일 확정일자를 받은 보증금 240,000,000원 임차인으로, 원칙적으로는 대항력이 있어 배당 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 유형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026년 8월 14일 대항력 포기·보증금 미회수 시에도 임차권등기 말소 동의 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인과 관련한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50098 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 494-3 5층 502호 · 도로명 서울특별시 강동구 암사길 2-5 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 50.25㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 502호 |
| 사용승인 | 2002.09.25 |
| 소유자 | 윤혜신 (2021.12.20. 소유권이전 · 거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인도 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022년 2월 25일 강중석 근저당입니다. 그 뒤의 한빛자산관리대부, 스타크레디트대부, 밀리언캐쉬대부, 유아이크레디트대부 가압류와 국·국민건강보험공단 압류, 이유정의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유정 | 240,000,000원 | 2021.11.29 | 2021.09.16 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| 김소영 | 240,000,000원 | 2024.07.15 | 2021.09.16 | 없음 | 배당요구 2026.04.06 | 없음 |
② 가격 비교 — 신건 2.70억은 확인 거래가보다 높다
썬하우스는 총 8세대이며, 전용 50.25㎡로 확인되는 거래 표본은 2021년 12월 1건입니다. 거래가는 240,000,000원으로, 현재 신건 최저가 270,000,000원은 이 금액보다 30,000,000원 높고 112.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 50.25㎡ | 5 | 240,000,000원 |
표본이 1건이고 시점도 2021년 12월이어서 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 확인 가능한 동일면적 거래가 기준으로는 신건 최저가가 12.5% 높기 때문에, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 1. 임차인 이유정 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강중석 | 105,000,000원 | 25,420,000원 |
| 3. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 31,195,681원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 스타크레디트대부 | 5,894,848원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 밀리언캐쉬대부 | 6,323,061원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 유아이크레디트대부 | 7,423,864원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 270,000,000원 가정 시 이유정 보증금 240,000,000원이 우선배당되고, 강중석 근저당에는 25,420,000원이 배당됩니다. 이후 채권은 미배당입니다. 매수인 실질 인수액은 확약서와 김소영의 후순위 전입을 반영하면 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사역 북동측 인근으로 다세대·연립·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 인근에 학교와 암사종합시장이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002.09.25. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 502호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 4미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가해 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이유정 관련 인수위험을 제거하는 핵심 문서이므로 2026.08.14. 제출 확약서의 원문과 매각물건명세서 기재를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 김소영 점유 확인. 대항력은 없지만 현재 점유관계와 실제 인도 가능 시기, 명도 협의 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인 가능한 동일면적 거래는 2021.12의 240,000,000원 1건뿐입니다. 신건 270,000,000원은 이를 12.5% 웃도니 인근 유사 다세대의 현재 매물·거래 수준을 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 확인하지 못했으므로 수리비·설비 상태가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 소규모 다세대이고 거래 표본이 적어 아파트처럼 거래 빈도를 전제하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 아직 비싸다”
이 물건의 권리분석에서 가장 큰 변수는 이유정의 선순위 임차보증금 240,000,000원이었습니다. 전입일만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 임차인입니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 보증금 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출해 실질 인수위험은 0원으로 낮아졌습니다. 김소영도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
다만 권리가 정리됐다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 신건 최저가 270,000,000원은 확인되는 동일면적 거래 240,000,000원보다 30,000,000원 높습니다. 게다가 거래 표본은 1건이고, 8세대 다세대이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리는 조건부 합격, 가격은 보류에 가깝습니다. 확약서 효력을 원본으로 재확인한 뒤, 현재 인근 실거래와 내부 상태까지 검증해 응찰가를 보수적으로 정하는 편이 맞습니다.
