서울동부지방법원 2026타경50101. 강동구 둔촌동 현대아파트 201동 10층 1011호, 전용 79.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 심현수이며 1988.07.09 소유권보존 등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.05.18 설정된 주식회사아이비케이저축은행 근저당권 1,068,000,000원입니다. 그 이후 설정된 유미캐피탈대부주식회사 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

권리보다 더 중요한 판단 지점은 가격입니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 1,000,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 968,200,000원이고 최저가는 그 평균의 103.3%입니다. 반면 최신 거래는 2026.06의 1,050,000,000원이고 최근 구간 가격 추세는 +15.0%로 나타납니다. 따라서 현 가격은 최근 평균보다 높지만 최신 거래보다 낮은 구간으로, 권리 안전성과 별개로 뚜렷한 할인 매물이라고 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2021.05.18 아이비케이저축은행 근저당권 이후의 유미캐피탈대부주식회사 근저당, 신한카드·서울신용보증재단·소상공인시장진흥공단·신용보증기금 가압류, 강동구 및 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다

현대3 동일면적 79.99㎡의 확인된 실거래입니다. 전체 10건 평균은 905,050,000원이지만, 가격 판단은 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 968,200,000원, 최신 거래 1,050,000,000원, 최근·과거 가격 추세 +15.0%를 우선해 보는 것이 적절합니다.

신건 최저가 1,000,000,000원은 최근 12개월 평균 968,200,000원의 103.3%입니다. 따라서 전체 평균 905,050,000원 대비 110.5%라는 수치보다 최근 거래 구간을 중심으로 판단해야 하고, 현 가격을 시세보다 저렴하다고 표현해서는 곤란합니다. 다만 최신 거래는 1,050,000,000원이고 최근 가격 흐름은 과거 구간보다 15.0% 상승한 것으로 집계되어, 최근 평균을 조금 웃돈다는 사실만으로 과도한 고평가라고 단정하기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)

총 채권액 1,273,582,259원 중 987,600,000원이 배당되고 미배당은 285,982,259원입니다. 배당표상 아이비케이저축은행 근저당은 채권최고액 1,068,000,000원 기준으로 미배당이 발생하지만, 경매신청 청구액 852,098,365원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 정리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선린초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하며 주거지 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 지하철 9호선 중앙보훈병원역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 12층 건물 중 10층, 사용승인일은 1988.06.02입니다. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 지층 주차장시설이 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.)에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 8,543,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 6,315.0㎡이며 평지·부정형·중로각지로 정리됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다. 아파트로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실 구조입니다.
• 환금성 참고. 160세대 단지이며 동일면적 실거래 10건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 968,200,000원, 최신 거래는 1,050,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현 최저가 1,000,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.3%입니다. ‘경매라서 싸다’는 전제로 접근하지 말고 최근 거래 구간을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 권리 인수. 임차인 0명·인수 0원입니다. 후순위 미배당 채권이 발생해도 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
• 배당 구조. 매각가 1,000,000,000원 가정 시 집행비용 12,400,000원을 제외한 987,600,000원이 선순위 아이비케이저축은행에 배당되고 후순위 채권은 배당이 없습니다.
• 회차 시나리오. 1회 유찰 시 800,000,000원, 2회 유찰 시 640,000,000원이며 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 실제 취득 절차상 적용 관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 현장 확인. 1988.06.02 사용승인 건물인 만큼 내부 상태와 설비 상태, 점유·인도 상황을 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 냉정하게”

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.18 아이비케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 실질취득액 1,000,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 968,200,000원의 103.3%로, 현재 회차를 ‘싸게 사는 경매’로 보기는 어렵습니다.

다만 최신 거래가 1,050,000,000원이고 최근 가격 추세가 +15.0%라는 점은 함께 봐야 합니다. 즉 시세가 하락하는 가운데 감정가만 높은 물건은 아니지만, 그렇다고 할인 폭이 확보된 물건도 아닙니다. 권리는 안전한 편, 가격 메리트는 제한적. 이 사건의 승부처는 권리분석보다 최근 거래 흐름과 개별 호수 상태를 얼마나 보수적으로 가격에 반영하느냐입니다.