서울동부지방법원 2026타경50113. 송파구 문정동 송파푸르지오시티 2층 211호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(업무용)입니다. 현재 소유자는 이용진이며 2020.11.25 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다. 과거 설정됐던 한국외환은행 근저당은 2019.04.15 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2025.01.10 송파구 압류입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 김태환 임차권등기에는 임대차계약일 2020.11.28, 확정일자 2021.01.05, 점유개시 2021.01.14, 주민등록 2021.01.15가 기재돼 있습니다. 모두 2025.01.10 말소기준 압류보다 앞섭니다. 이후 2025.01.24 임차권등기명령에 따라 보증금 207,900,000원의 주택임차권이 등기됐고, 매각물건명세서에도 이 권리가 매수인 인수권리로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 2층 211호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔(업무용) |
| 소유자 | 이용진 · 2020.11.25 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 225,570,103원 |
| 말소기준 | 2025.01.10 갑구 4번 압류 · 송파구(서울특별시 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
과거 2025.01.22 이성하가 신청한 강제경매개시결정은 2025.12.12 취소기각결정으로 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026.01.23 등기된 한국주택금융공사의 강제경매입니다. 이 경매개시결정 자체는 말소기준 뒤 권리이므로 매각으로 소멸하지만, 선행하는 김태환의 대항 가능한 임차관계까지 함께 없애는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 사용 / 점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김태환 | 건물 2층 211호 24.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 207,900,000원 | 대항력 有 우선변제 가능 미배당분 승계 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
김태환은 배당요구를 2025.01.24 했고, 임차권등기 내용에는 최초 보증금 198,000,000원에 2022.10.28 증액한 9,900,000원을 더한 총 207,900,000원이 기재돼 있습니다. 최초 확정일자는 2021.01.05, 증액분 9,900,000원에 대한 확정일자는 2022.12.20입니다.
반면 ‘공사’로 기재된 임차관계는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 기재를 대항력 있다고 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 다만 김태환 임차권과 별개의 기재이므로, 김태환 보증금만 계산한 뒤 나머지 임차 위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 물건의 실거래 비교 자료는 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 다만 권리분석만으로도 한 가지는 명확합니다. 이 사건에서 입찰자가 비교해야 할 가격은 187,000,000원의 최저매각가 자체가 아니라, 알려진 인수 구조를 반영한 약 207,900,000원의 실질취득 기준입니다.
유찰 시 법원 최저가는 149,600,000원, 119,680,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 김태환의 미배당 보증금 승계가 남는 한 낮아진 최저가만큼 총 부담이 같이 낮아지는 구조가 아닙니다. 따라서 “1회 또는 2회 유찰되면 싸진다”는 단순한 판단은 이 사건에 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 225,570,103원 | 183,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산에서는 한국주택금융공사 청구액 225,570,103원 중 183,582,000원이 배당되고 41,988,103원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 다만 매각물건명세서에는 별도로 김태환 주택임차권이 인수권리로 명시돼 있으므로, 이 배당표만 보고 “매수인 인수 0원”으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(업무용)이며, 건물은 업무시설(오피스텔 및 사무소) 및 근린생활시설로 구성돼 있습니다.
- 입지. 지하철8호선 장지역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔 등 업무용 빌딩·법원 등 공공기관·근린생활시설이 혼재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장지역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 5층·지상 15층 철근콘크리트구조이며 2013.07.19 사용승인됐습니다. 급수위생·승강기·난방·화재경보·소화전·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 40미터, 동측 약 30미터, 남등측 약 20미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다. 토지 형상은 가로장방형 평지, 이용상황은 업무용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 187,000,000원이 총 취득원가가 아닙니다. 김태환 임차권 미배당분을 더해 실질취득을 판단해야 합니다.
- 김태환 임차권 원문 확인. 매각물건명세서가 을구 3번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하고 있으므로, 인수 범위와 배당 후 잔액을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- ‘공사’ 기재 확인. 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 김태환과 별개의 점유·임차관계인지 확인이 필요합니다.
- 업무용·주거 사용 차이 확인. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(업무용)인데 임차 기재는 주거입니다. 현황과 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당표와 인수권리를 분리해서 판단. 신청채권자 중심 배당계산과 매각물건명세서의 임차권 인수 문구는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.87억 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선행 임차권입니다. 김태환은 보증금 207,900,000원의 임차권등기를 보유하고 있고, 그 등기에는 2021년의 확정일자·점유·주민등록이 기재돼 있어 2025.01.10 말소기준 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 해당 임차권을 인수권리로 명시합니다.
따라서 현재 최저가 187,000,000원에 낙찰되더라도 알려진 김태환 임차권만 기준으로 한 실질취득은 약 207,900,000원 수준으로 봐야 하고, 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 승계분이 커지면서 이 구조가 유지됩니다. 게다가 ‘공사’로 기재된 별도 임차관계의 보증금·전입일이 확인되지 않아 추가 인수위험도 완전히 닫혀 있지 않습니다. 최저가 기준으로는 판단 금지, 임차보증금 기준으로 계산해야 하는 물건입니다.
