창원지방법원 2023타경4495. 통영시 광도면 죽림리 1076의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 393㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이고 건물은 감정평가 당시 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 246,275,610원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 197,020,000원입니다.
등기상 핵심은 2016.09.08 설정된 농협은행주식회사 근저당권 132,000,000원입니다. 이를 말소기준으로 이후 설정된 농협은행 근저당 14,400,000원과 다수의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 현재 최저가를 가정했을 때 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경4495 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1076 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 393㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 유정철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 246,275,610원 / 197,020,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 경매신청 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 99,167,124원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2016년 농협은행 근저당이 말소기준
1992년부터 2011년 사이 설정됐던 기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.09.08 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 132,000,000원 근저당입니다. 같은 해 10.26 설정된 14,400,000원 근저당과 2023년 이후 삼성카드·농협은행·통영축산업협동조합· 농업협동조합중앙회의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 시세 비교자료가 없다
감정가는 246,275,610원이고 현재 최저매각가는 197,020,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일·유사 주택의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 197,020,000원 | 69,986,106원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 157,616,000원 | 108,838,450원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 126,092,800원 | 139,920,325원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 가격 하락이 곧 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 시세자료가 없기 때문에 197,020,000원·157,616,000원·126,092,800원 중 어느 가격대가 시장가 대비 유리한지는 별도 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,280원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 14,400,000원 | 14,400,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,384,399원 | 9,384,399원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 22,292,579원 | 22,292,579원 |
| 5. 가압류 · 통영축산업협동조합 | 4,840,455원 | 4,840,455원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 44,100,000원 | 10,544,287원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,691,150원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 통영축산업협동조합 | 20,739,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 197,020,000원 가정 시 채권자 총 청구액 263,447,826원 가운데 193,461,720원이 배당되고 69,986,106원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 통영시 광도면 죽림리 ‘향교마을 내’에 있으며, 주변은 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 위치 및 대중교통 통행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층이며 외벽은 벽돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 393㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 243,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 문화재보존영향검토대상구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 기타. 지상 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계 자체는 미상입니다. 현장 점유자·전입세대·보증금·확정일자 여부를 원본 자료와 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 일괄매각되는 조건이므로 토지·건물 전체를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 도로·형상 확인. 토지가 부정형이고 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 현황 도로와 차량 진입 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2016.09.08 농협은행 근저당과 이후 가압류의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 가격과 점유는 아직 확인할 것”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.09.08 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 단독주택·토지는 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 비교 실거래가 없고 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 등기상 권리는 양호하되, 응찰 전 시세와 실제 점유관계 확인이 핵심인 물건입니다.
