창원지방법원 2024타경26508. 통영시 용남면 미진이지비아2차아파트 111동 18층 1802호입니다. 소유자 김종민은 2016.07.15 거래가액 209,925,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016.08.23 설정된 주식회사하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 35,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 전세권과 가압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 이 물건은 단순히 “최저가가 감정가보다 20% 낮다”는 이유만으로 싸다고 보기 어렵습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 197,500,000원으로 최저가보다 높지만, 가장 최근 2026.10 거래는 175,000,000원입니다. 즉 현재 최저가가 최근 평균에는 할인돼 있어도 최신 거래보다는 7,400,000원 높습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.3% 하락한 흐름이라는 점도 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경26508 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 용남면 남해안대로 432, 111동 18층1802호 (미진이지비아2차아파트) |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 거래 비교면적 75.3262㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 김종민 · 2016.07.15 소유권이전 · 거래가액 209,925,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 182,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 139,928,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되는 구조
말소기준은 2016.08.23 하나은행 근저당권입니다. 2022.05.17 설정된 에스비자산관리대부주식회사 전세권 5,000,000원, 2024.06.28 경매개시결정, 2024.07.22 국민행복기금 가압류 13,595,138원, 2024.07.23 하나캐피탈 가압류 16,068,551원은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정과 배당표에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
미진이지비아2차의 비교 면적은 75.33㎡이며, 최근 거래 12건 중 최근 12개월 평균 산정에 사용된 거래는 8건입니다. 전체 12건 평균은 204,250,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 197,500,000원, 최신 거래는 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 75.33㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 75.33㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 75.33㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 75.33㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 75.33㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 75.33㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 75.33㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 75.33㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 197,500,000원 |
현재 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균의 92.4%입니다. 평균만 보면 할인 구간이지만, 최신 거래 175,000,000원보다는 7,400,000원 높습니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.3% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 204,250,000원만 보고 가격 매력을 크게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 35,200,000원 | 35,200,000원 |
| 2. 전세권 · 에스비자산관리대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 13,595,138원 | 13,595,138원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 16,068,551원 | 16,068,551원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,182,711원 |
현재 최저가 182,400,000원을 가정하면 배당표에 반영된 채권 69,863,689원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 109,182,711원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 용남면 동달리 용남면사무소 북동측 인근이며 농경지·기존주택·공동주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 18층 1802호이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류·소로3류·중로2류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지·거래. 미진이지비아2차는 723세대, 2016.06.20 준공이며 비교 면적 75.33㎡ 거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 197,500,000원보다 현재 최저가가 낮더라도, 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 하락 추세 -9.3%까지 반영해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 점유 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상, 내부조사 불가로 기재돼 있습니다. 현장 점유자·전입관계 확인이 필요합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2016.08.23 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 전세권·가압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2024.11.19 및 2025.06.29 채권자와 채무자겸소유자에게 집행정지통지서가 발송된 이력이 있습니다. 2026.10.19 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 단순합니다. 2016.08.23 하나은행 근저당을 말소기준으로, 확인된 후순위 전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균 197,500,000원보다 낮지만, 가장 최신 거래 175,000,000원보다 높고 최근 거래 흐름은 -9.3%입니다. 또한 감정평가 현장조사에서 임대관계가 미상이고 내부조사가 이뤄지지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체보다 실제 점유 확인과 최근 가격 하락을 얼마나 보수적으로 반영하느냐가 승부처입니다.
