창원지방법원 2024타경27136. 거제오션파크자이 109동 12층 1201호입니다. 소유자 정진철 씨는 2021년 11월 17일 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서부새마을금고가 채권최고액 134,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김영일 근저당권·전세권, 아이엠박스주식회사 근저당권, 경매개시결정과 에스비아이저축은행 가압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가 232,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 148,480,000원, 감정가의 64%입니다. 할인율만 보면 많이 내려온 것처럼 보이지만, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 122,916,666원이고 최신 2026년 10월 거래는 120,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 120.8%로, 두 번 유찰됐다는 사실 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원

핵심은 2021.11.17. 서부새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 신한은행 근저당권 177,100,000원은 같은 날 해지로 말소됐고, 현재 말소기준은 서부새마을금고 채권최고액 134,400,000원입니다. 그 뒤의 김영일 근저당권 63,000,000원과 전세금 5,000,000원의 전세권, 아이엠박스주식회사 근저당권 100,000,000원, 에스비아이저축은행 가압류 52,027,356원은 모두 매각으로 소멸합니다.

임차인 자료상 없음. 감정평가 당시 점유자의 폐문·부재로 내부 이용상태는 외부관찰 등에 의해 아파트로 추정됐으며 임대관계는 미상입니다. 따라서 입찰 전 실제 점유관계와 현황은 원본 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤에도 최근 평균의 120.8%

거제오션파크자이 동일 면적 84.94㎡~84.96㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 122,916,666원, 최신 거래는 2026년 10월 120,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 105,000,000원~150,000,000원이고 평균은 122,916,666원입니다. 현재 최저가 148,480,000원은 이 평균의 120.8%입니다. 최신 2026년 10월 거래가 120,000,000원인 점까지 보면, 감정가 대비 64%라는 숫자만 보고 “많이 싸졌다”고 해석하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,480,000원 가정)

채권 합계 354,427,356원 중 예상 배당은 145,601,280원, 미배당은 208,826,076원입니다. 신청채권 청구액은 43,511,310원이며 현재 회차 시나리오상 김영일 배당은 11,201,280원으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 후순위 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 거제시 거제면 옥산리 소재 거제뷰CC 내에 위치하며, 부근은 골프장과 임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 1201호이며, 급배수·위생·난방·엘리베이터·소화전 설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 북측 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 계획관리지역, 복합개발진흥지구, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 근린공원·중로1류·중로3류에 저촉됩니다.
• 공시지가. 210,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 단지 규모. 거제오션파크자이 783세대, 2017.09.28 준공입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 할인에 현혹되지 않기. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 최근 12개월 평균의 120.8%입니다. 가격 판단 기준은 감정가보다 최근 실거래가가 우선입니다.
• 다음 회차 가격 확인. 3회 유찰 시 118,784,000원, 4회 유찰 시 95,027,200원 시나리오가 제시돼 있습니다.
• 점유관계 확인. 임차인 자료상 없음이지만 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 전세권과 임차인을 혼동하지 않기. 김영일 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 설정된 등기상 전세권으로 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당 208,826,076원이 발생하지만, 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
• 현장·원본 대조. 등기사항, 점유관계, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “두 번 유찰됐다고 싼 것은 아니다”

이 물건은 권리와 가격의 판단이 명확히 갈립니다. 권리 쪽은 서부새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·전세권·가압류가 소멸하고 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격은 이미 2회 유찰돼 148,480,000원까지 내려왔는데도 최근 12개월 동일 면적 평균 122,916,666원의 120.8%입니다. 최신 거래도 120,000,000원입니다. 감정가 232,000,000원에서 크게 할인됐다는 이유만으로 현재 회차를 저가라고 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보류. 3회 유찰 시 118,784,000원 시나리오부터 최근 실거래와 직접 비교하는 접근이 더 타당합니다.