창원지방법원 2025타경687. 경남 고성군 영현면 침점리 338-4 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 농가용단독주택입니다. 건물은 경량철골조 판넬지붕 2층이고, 토지는 241.0㎡의 대지입니다. 말소기준은 2008.07.31 설정된 새고성농업협동조합 근저당권 52,000,000원입니다. 이후 2025년 가처분과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서 확인되는 박성현은 2023.09.01 전입했습니다. 이는 2008.07.31 말소기준보다 훨씬 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 배당요구 여부와 보증금 자체는 확인되지 않아 배당관계는 원본 매각물건명세서에서 최종 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 영현면 침점리 338-4 · 경상남도 고성군 영현면 대가로 1673 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 농가용단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 241.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 박성태 (2022.06.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 124,353,580원 / 124,353,580원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 58,614,693원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2008.07.31 새고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이고 채무자는 정순선입니다. 이후 박성태에게 소유권이 이전됐고, 2025.07.01 새고성농업협동조합의 가처분과 2025.12.29 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성현 | 2023.09.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
박성현의 전입일은 2023.09.01로, 말소기준일 2008.07.31보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 124,353,580원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 지역 시세 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,353,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,540,950원 |
| 1. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,812,630원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 52,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 69,812,630원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영현면사무소 동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 판넬지붕 2층으로 외벽은 싸이당판넬마감, 창호는 하이샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 시설되어 있습니다.
- 토지. 대지 241.0㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 76,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 소로2류에 저촉·접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함되며 일괄매각입니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으며 정확한 경계는 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
- 정원수. 본건 지상 정원수는 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 박성현은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·대지 거래와 현장 중개 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 면적·용도·상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 감정평가도 경계를 목측으로 확인했으므로 필요하면 측량을 통해 토지 경계를 재확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구·소로2류 저촉·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2008년 새고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가처분과 경매개시결정은 소멸합니다. 박성현의 전입도 2023년으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단에는 실거래 근거가 없습니다. 감정 이용상태는 농가용단독주택이고 토지와 제시외 건물을 함께 매각하는 물건이므로, 권리 안전성보다 현장 상태·토지 경계·지역 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
