창원지방법원 2025타경31183. 진주시 대곡면 광석리 17-2의 공장·토지 계열 물건입니다. 감정평가상 토지는 공장용지 3,745㎡이고, 현황 이용은 공장·사무실·기숙사·실험실·창고 등으로 구성됩니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2009.09.03 주식회사경남은행 근저당 468,000,000원입니다. 앞선 2005.11.25 경남은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준이 아니고, 2009년 근저당 이후 남아 있는 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유·임차 관계도 기준시점은 분명합니다. 주식회사 디에이치솔루션의 전입일 2017.08.11, 손태신 2022.08.01, 김정환 2022.08.19, 강경래 2023.03.09로 모두 2009.09.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 네 명 모두 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분은 배당순위 검토 차원에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31183 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 대곡면 광석리 17-2 · 경상남도 진주시 대곡면 진의로 1220 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 공장 · 공장용지 3,745㎡ |
| 소유자 | 김도경 · 2005.08.18 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,454,019,038원 / 1,454,019,038원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강택용 / 12,527,075원 |
| 말소기준 | 2009.09.03 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 468,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당 이후는 매각으로 소멸
2005.11.25 설정된 경남은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2009.09.03 설정 근저당입니다. 이후 2022.10.07 국 압류, 2022.10.24 소상공인시장진흥공단 가압류 53,255,563원, 2022.11.14 신용보증기금 가압류 80,750,000원, 2023.04.19 국민건강보험공단 압류, 2025.08.27 강택용의 강제경매개시결정이 이어졌고 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
점유·임차 관계
| 성명·명칭 | 점유 관련 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손태신 | 만선기공 | 2022.08.01 | 보증금 미상 / 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정환 | — | 2022.08.19 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강경래 | — | 2023.03.09 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 디에이치솔루션 | — | 2017.08.11 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 명 모두 2009.09.03 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사실만으로 매수인 승계금액을 만들어낼 수는 없습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 실제 배당절차에서의 우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가가 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,454,019,038원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 1,454,019,038원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 공장·토지와 기계기구가 결합된 물건은 아파트처럼 단순한 동일평형 거래 비교가 어렵기 때문에, 신건 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,454,019,038원 | 614,532,638원 | 0원 | 822,546,210원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,163,215,230원 | 614,532,638원 | 0원 | 534,650,440원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 930,572,184원 | 614,532,638원 | 0원 | 304,333,824원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,454,019,038원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,940,190원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 53,255,563원 | 53,255,563원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 80,750,000원 | 80,750,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 강택용 | 12,527,075원 | 12,527,075원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 822,546,210원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 청구 614,532,638원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당 및 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광석복지회관 북측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변 농촌취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 제반 대중교통사정은 보통입니다. 일부 토지는 노폭 약 3미터의 도로로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 3,745㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 80,400원/㎡입니다.
- 건물 이용. 의뢰목록상 창고 및 실험실·회의실인 부분은 현황 공장으로 이용 중이고, 다른 건물도 일반공장·사무실·기숙사·실험실·창고 등으로 이용됩니다.
- 건물 구조. 철골조·일반철골구조·경량철골구조 건물이 확인되며 사용승인일은 2002.05.24, 2009.09.25, 2011.09.20으로 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이 없음·위반건축물 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 목록2 2층 현황 멸실과 용도 차이, 목록3 소재 현황이 함께 적시돼 있어 현장과 원문 대조가 중요합니다.
- 환금성. 공장·토지에 기계기구와 제시외 물건의 포함·제외 관계가 함께 얽혀 있어 매수층과 재매각 검토는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2009.09.03 경남은행 근저당이 기준입니다. 2005.11.25 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
- 점유자 확인. 손태신·김정환·강경래·주식회사 디에이치솔루션은 모두 기준일 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만, 실제 점유 범위와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 기계기구 경계 확인. 매각 포함 기계기구와 임차인 소유·제시외 기계기구 등 매각 제외 대상이 혼재하므로 감정서의 기호와 현물을 반드시 대응시켜야 합니다.
- 멸실·용도 현황 확인. 목록2 건물의 2층은 현황 멸실돼 있고 공부상 창고·실험실·회의실인 부분은 현황 공장으로 사용 중입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있어 후순위 배당과 소유자 잔여액이 변동될 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,454,019,038원이 시세보다 낮다는 실거래 근거는 없습니다. 토지·건물·기계기구를 분리해 경제성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 일괄매각 범위와 매각 제외 물건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공장 물건은 현물이 핵심”
이 사건은 권리순서만 보면 비교적 명확합니다. 2009.09.03 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유·임차 관련자 4명도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오에서도 제공된 계산상 미배당은 모두 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기보다 현물과 가격입니다. 일괄매각되는 제시외 건물·구축물·수목과 제103호·104호 기계기구가 있는 반면, 임차인 소유 및 일부 제시외 기계기구는 제외됩니다. 목록2의 2층 현황 멸실도 확인됩니다. 게다가 비교 가능한 실거래 근거가 없어 감정가 1,454,019,038원을 그대로 ‘싼 가격’으로 볼 수 없습니다. 권리 승계는 가볍지만, 현물 경계와 경제성 검증은 무겁게 봐야 하는 공장·토지 경매입니다.
