창원지방법원 2025타경21970. 거제시 고현동 ‘거제2차덕산베스트타운’ 210동 206호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 83,000,000원입니다. 가격 자체는 최근 12개월 동일 평형 평균 83,416,666원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라 임차인 보증금과 실제 인수금액 확인에 있습니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 정안숙이 2층 206호에 점유하는 것으로 조사돼 있고, 전입일은 2023.10.10입니다. 현재 분석상 말소기준으로 잡힌 2025.07.11 카카오뱅크 가압류보다 먼저 전입해 대항력 있음으로 분류됩니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 얼마를 떠안을지는 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 210동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.76㎡ · 침실 3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 등 · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김규민 (2016.05.25. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 102,339,112원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차인 보증금 확인이 먼저
현재 분석상 말소기준은 2025.07.11 카카오뱅크 가압류 19,353,686원입니다. 이에 앞서 정안숙이 2023.10.10 전입해 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 배당 후 남는 보증금이 존재하는지, 낙찰자가 실제로 얼마를 인수하는지 판단할 수 없습니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 정안숙 | 2층 206호 | 2023.10.10 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 인수 가능성 |
실제 임차인 1명. 보증금이 확인되지 않아 인수액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트는 약하다
거제2차덕산베스트타운은 1,566세대, 준공일은 2002.04.11입니다. 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 83,416,666원이고, 신건 최저가 83,000,000원은 이 평균의 99.5%입니다. 최신 거래는 2026.09 · 79,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.76㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.09 | 59.31㎡ | 2 | 77,500,000원 |
| 2026.09 | 59.31㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 59.31㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 59.31㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2026.06 | 59.31㎡ | 1 | 71,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 83,416,666원 |
최근 12건 거래 범위는 68,000,000원~114,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균과 거의 같아 경매라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 특히 대항력 임차인의 인수액이 추가되면 실질취득가는 현재 최저가보다 높아질 수 있습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,894,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 19,353,686원 | 19,353,686원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 102,339,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,752,314원 |
정안숙의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 보증금은 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 2층 206호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측 왕복 2차로~4차로, 남동측·동측·북측 왕복 2차로 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 동일 평형 최근 거래가 68,000,000원부터 114,000,000원까지 분산돼 있어 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 정안숙의 보증금이 확인되지 않으면 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.05.25 설정 근저당의 한국자산관리공사 이전 이력과 2025.07.11 카카오뱅크 가압류의 관계를 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 99.5%이고 최신 거래 79,000,000원보다 높아 가격 할인폭이 크지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 외부 관찰 등에 따라 평가됐으므로 응찰 전 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 보증금부터 확인”
이 물건은 신건 최저가 83,000,000원이 최근 12개월 동일 평형 평균 83,416,666원의 99.5%로, 가격만 놓고 보면 뚜렷한 경매 할인은 없습니다. 최신 거래도 79,000,000원입니다. 여기에 2023.10.10 전입한 대항력 임차인 정안숙의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 실제 인수액도 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 가격 보류·권리 확인 우선입니다. 보증금과 배당요구 여부, 근저당 이전 이력에 따른 정확한 말소기준을 확인한 뒤에야 실질취득가와 입찰가 상한을 정할 수 있습니다. 신건 8,300만원만 보고 싸다고 판단할 물건은 아닙니다.
