창원지방법원 2025타경22010. 거제시 고현동 ‘거제2차덕산베스트타운’ 204동 6층 605호, 전용 39.6㎡ 아파트입니다. 소유자 박시연은 2022년 2월 21일 매매를 원인으로 76,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 4일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 58,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 농협은행 가압류 7,880,817원, 토스뱅크 가압류 32,930,921원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2023년 8월 3일에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025년 9월 24일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 최종 입찰 전 실제 점유관계는 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 204동 6층 605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.6㎡ · 철근콘크리트 경사슬래브지붕 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 박시연 (2022.02.21. 매매 · 거래가액 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 56,624,381원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2022.03.04. 농협은행주식회사 근저당권 58,300,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 가압류 7,880,817원, 토스뱅크 가압류 32,930,921원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2023.08.03. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 한국주택금융공사가 경매를 신청한 흐름입니다.
② 시세 비교 — 신건 6,300만원은 최근 시세 이상
거제2차덕산베스트타운은 1,566세대, 2002년 4월 11일 준공 단지이며, 대상 면적 39.6㎡의 실거래 자료가 일치합니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 56,600,000원과 최신 거래 51,000,000원을 우선해 보는 것이 중요합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +1.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.6㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.07 | 39.6㎡ | 3 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 39.6㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.6㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 2026.01 | 39.6㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 39.6㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 39.6㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 39.6㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 39.6㎡ | 15 | 57,500,000원 |
| 2025.09 | 39.6㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.6㎡ | 12 | 59,000,000원 |
| 2025.05 | 39.6㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.6㎡ | 10건 | 56,600,000원 |
최근 실거래의 범위는 48,500,000원~63,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 6층의 51,000,000원입니다. 현재 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.3%, 전체 평균 56,500,000원의 111.5%입니다. 즉 신건 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 58,300,000원 | 58,300,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 7,880,817원 | 3,166,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 32,930,921원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 99,111,738원에 대해 채권자 배당액은 61,466,000원, 미배당액은 37,645,738원으로 계산된 시나리오입니다. 을구 7번 근저당권은 등기상 2023.08.03. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 37,645,738원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 50,018,938원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 59,917,498원 | 0원 |
유찰되더라도 현재 확인된 구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 가격 측면에서는 1회 유찰 시 50,400,000원으로 낮아져 최신 거래 51,000,000원과 가까워지고, 2회 유찰 시 40,320,000원까지 내려갑니다. 현재 신건 63,000,000원과는 평가가 달라질 수 있는 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 경사슬래브지붕 15층 건물 중 6층 605호입니다.
- 입지. 거제중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성과 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 부지이며 북측·동측·남서측으로 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 852,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 거제2차덕산베스트타운은 1,566세대, 2002년 4월 11일 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 먼저 보세요. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.3%로, 현재 가격에는 시세 할인 메리트가 없습니다.
- 최신 거래와 비교하세요. 동일 면적 6층 최신 거래는 2026.08. 51,000,000원입니다. 대상 물건도 6층이므로 가격 차이를 특히 주의해 볼 필요가 있습니다.
- 임대·점유관계를 재확인하세요. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다.
- 근저당권 이전관계를 대조하세요. 말소기준 근저당권은 농협은행주식회사 명의로 설정된 뒤 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
- 배당표는 참고치입니다. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 서류를 확인하세요. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 점유·전입 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2022.03.04. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 56,600,000원의 111.3%이고 최신 거래 51,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “경매라서 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
정리하면 권리 측면은 긍정적이지만 가격 측면은 보류입니다. 1회 유찰 시 매각가가 50,400,000원으로 내려가는 시나리오가 존재하고, 현재 확인된 자료에서는 그때도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 권리보다 응찰 가격과 실제 점유관계 확인이 승부처입니다.
