창원지방법원 2025타경22034. 거제시 상동동 상동청목아델하임 207동 4층 404호로, 감정평가상 현황은 공동주택인 연립주택으로 탐문됐고 사건상 용도는 다세대입니다. 전용면적은 84.9973㎡이며 건물은 철근콘크리트 벽식구조 4층, 사용승인일은 2013.09.03입니다. 현재 소유자는 장덕규이고, 2020.07.08 설정된 거제수산업협동조합 근저당권 294,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 남강신용협동조합과 주식회사하나은행의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 거제수산업협동조합 근저당권과 2025.10.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 307 상동청목아델하임 207동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 현황 공동주택(연립주택) · 전용 84.9973㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 장덕규 (2013.10.15 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 245,559,756원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당모형상 임차보증금 인수도 없습니다. 말소기준은 2020.07.08 거제수산업협동조합 근저당권 294,000,000원이고, 2025.10.01 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 남강신용협동조합 360,000,000원 근저당과 주식회사하나은행 294,000,000원 근저당은 각각 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 120.5%
상동청목아델하임은 204세대, 2013.09.03 사용승인 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 84.99~85.0㎡ 실거래가 제공돼 있습니다. 전체 평균 212,083,333원보다도 현재 최저가가 높지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 207,500,000원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 가격추세 -11.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 3 | 198,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 1 | 203,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 207,500,000원 |
현재 최저매각가 250,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.5%입니다. 최신 거래인 2026.08의 200,000,000원보다 높고, 제공된 12건 중 최고 거래가 245,000,000원보다도 높은 수준입니다. 같은 4층 거래도 2026.07에 230,000,000원, 2026.04에 190,000,000원, 2025.11에 240,000,000원이 확인됩니다. 게다가 최근 가격 추세가 -11.7%이므로 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 2. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 294,000,000원 | 245,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
거제수산업협동조합의 채권최고액 기준 미배당은 48,300,000원이지만, 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 상동마을회관 동측 인근에 위치하며, 부근은 주택과 자연림 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 4층 건물, 사용승인일 2013.09.03이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 토지는 완경사지대 내 사다리형으로 현황 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 토석채취제한지역 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 84.99~85.0㎡ 거래 표본이 12건 확인되지만 최근 가격추세는 -11.7%입니다. 현재 경매 최저가가 최근 시세보다 높다는 점이 재매각 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 120.5%입니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 200,000,000원이며, 현재 최저가는 이보다 높습니다. 최근 가격추세도 -11.7%입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 회차와 구분해 판단해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재였고 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태. 감정평가에서도 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 4층 404호의 실제 내부상태는 별도 확인 대상입니다.
- 권리 원본 대조. 2020.07.08 거제수산업협동조합 근저당과 2025.10.01 임의경매개시결정의 현재 상태를 등기와 매각서류 원본에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 확인된 임차인이 없고, 말소기준인 거제수산업협동조합 근저당권도 매각으로 소멸하며 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 250,000,000원은 최근 12개월 평균 207,500,000원의 120.5%이고, 최신 거래 200,000,000원과 제공된 실거래 최고가 245,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격추세가 -11.7%라는 점까지 겹칩니다. 권리는 합격권이지만 현재 가격은 보류. 이 물건은 신건 최저가가 아니라 실제 최근 거래 수준과 유찰 시나리오를 중심으로 판단해야 합니다.
