창원지방법원 2025타경22058. 통영시 광도면 안정리 ‘통영현대성우오스타1단지’ 106동 4층 404호, 전용면적 비교 기준 84.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 임미선은 2022년 5월 1일 매매계약을 원인으로 거래가 162,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 20일 소유권이전등기와 동시에 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 124,740,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 2023년 9월 20일 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 임의경매도 한국주택금융공사가 신청했습니다. 말소기준권리 이후 남아 있는 케이비국민카드 가압류, 씨에스씨2409유동화전문 유한회사 가압류, 근로복지공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 안정리 1075 통영현대성우오스타1단지 106동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용면적 비교 기준 84.94㎡ · 침실 3·거실·주방/식당·욕실 2 · 19층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 단지 | 2010.02.25 · 현대성우오스타1단지 540세대 |
| 소유자 | 임미선 (2022.05.01 매매, 거래가 162,000,000원 · 2022.06.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 124,985,895원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
② 시세 비교 — 1.36억은 할인매물보다 ‘시세권’
현대성우오스타1단지의 전용 84.91~84.94㎡ 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 136,750,000원, 제공된 최신 거래는 2026년 7월 153,000,000원이며, 12건의 거래 범위는 120,000,000원~155,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 19 | 127,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 16 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 16 | 124,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 17 | 136,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 1 | 144,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 84.91㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 136,750,000원 |
신건 최저매각가이자 실질취득액은 인수액 0원을 더해도 136,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 136,750,000원보다 750,000원 낮은 수준으로, 비율로는 99.5%입니다. 최신 거래 153,000,000원보다는 낮지만, 같은 면적대 실거래가 120,000,000원까지 존재하므로 신건 가격만 보고 ‘시세보다 확실히 싸다’고 평가할 정도의 할인폭은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 124,740,000원 | 124,740,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,577,879원 | 8,556,000원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 씨에스씨2409유동화전문 유한회사 | 31,481,393원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 근로복지공단 | 12,475,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 183,274,802원 중 예상 배당 133,296,000원, 미배당 49,978,802원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽방초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 4층 404호, 사용승인일은 2010.02.25입니다. 위생·급배수, 개별난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지는 사다리형과 유사한 부정형 평지의 주상용 건부지이며, 북동측 왕복 3차로·2차로, 북서측·남서측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 402,300원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 현대성우오스타1단지는 540세대이며, 전용 84.91~84.94㎡ 최근 거래 12건이 120,000,000원~155,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 기준. 실질취득 136,000,000원은 최근 12개월 평균 136,750,000원의 99.5%입니다. 평균 대비 가격 여유가 크지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 회차는 136,000,000원, 1회 유찰 시 108,800,000원, 2회 유찰 시 87,040,000원입니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이고 내부확인이 곤란했습니다. 응찰 전 현장 상태와 점유관계를 재확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전관계. 2022.06.20 농협은행 근저당이 2023.09.20 한국주택금융공사로 이전됐고, 현재 임의경매 신청채권자도 한국주택금융공사입니다.
- 배당 변동요소. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 시세권”
이 물건의 강점은 분명합니다. 2022.06.20 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 136,000,000원이 최근 12개월 평균 136,750,000원의 99.5%에 해당해 뚜렷한 할인 구간이라고 보기는 어렵습니다. 최신 거래 153,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기도 어렵습니다. 최근 거래 중에는 120,000,000원도 있기 때문입니다.
따라서 이 사건은 권리위험보다 가격과 현장확인이 핵심입니다. 현재 회차에서 권리 인수 부담은 없지만 가격은 최근 평균과 사실상 같은 수준이고, 감정평가 당시 내부확인과 임대관계 확인도 완료되지 않았습니다. 결론은 “권리는 양호, 신건 가격은 보수적으로 판단”입니다.
