창원지방법원 2026타경10109. 통영시 북신동 56-70의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이지만, 핵심은 전체 부동산 매각이 아니라 김도훈의 공유지분 6분의 1에 대한 지분매각이라는 점입니다. 등기상 소유권은 2022.11.21 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.05.30 여러 공유자에게 이전됐고, 이후 2024.08.28 안복순이 김지영의 6분의 1 지분 전부를 증여받았습니다. 김도훈 지분에는 2024.12.19 삼성카드주식회사 가압류 9,266,956원이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그러나 등기 순위만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 안복순이 조사돼 있고 전입일은 1974.02.11입니다. 말소기준인 2024.12.19보다 훨씬 앞서므로 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰가 외에 매수인이 떠안을 금액이 생기는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 56-70 · 경상남도 통영시 북신1길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 매각 대상 | 김도훈 공유지분 6분의 1 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 감정가 / 최저가 | 27,778,900원 / 27,682,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 22,732,021원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 대 · 192.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 384,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
과거 1998.03.24 이철로의 가압류 100,000,000원은 2012.06.28 말소됐고, 2024.07.31 국민건강보험공단 압류 역시 2025.01.10 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.12.19 삼성카드주식회사 가압류 9,266,956원입니다. 그 뒤 2025.07.04 중소기업은행 가압류 12,185,152원과 2026.01.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안복순 | 미상 | 1974.02.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
안복순은 등기상 공유자이면서 현황조사·매각물건명세서상 점유자로도 확인됩니다. 전입일은 1974.02.11이고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차관계와 보증금의 존재·금액을 원본 서류와 현장 확인으로 확정해야 합니다. 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 그 미배당분이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 지분매각 — 가격보다 환금성과 사용관계가 먼저
이 사건은 김도훈의 6분의 1 지분만 매각합니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것도 전체 건물과 토지의 단독 소유권이 아니라 공유지분입니다. 매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함이라고 명시돼 있습니다. 외부 입찰자에게는 낙찰 확정성까지 함께 점검해야 하는 요소입니다.
시세 실거래 자료는 확인되지 않아 최저가가 비싼지 싼지를 실거래와 직접 비교할 수 없습니다. 특히 이 금액은 전체 부동산 가격이 아니라 매각 대상 지분의 감정·최저가격이라는 점을 분명히 구분해야 합니다. 최저가가 27,682,900원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,682,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 898,292원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 9,266,956원 | 9,266,956원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 12,185,152원 | 12,185,152원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사 오케이저축은행 | 22,732,021원 | 5,332,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액 44,184,129원 중 예상배당은 26,784,608원, 미배당은 17,399,521원입니다. 신청채권자 주식회사 오케이저축은행은 청구 22,732,021원 중 5,332,500원 배당으로 계산됩니다. 이 배당표에는 안복순의 보증금이 반영돼 있지 않으므로 매수인 인수 위험을 판단하는 최종표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 현황 단독주택으로 이용 중입니다. 조적조 평스라브지붕 2층이며 외벽은 타일 및 몰탈페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 통영시 무전동 통영시청 제1청사 남서측 인근으로 단독주택이 밀집하고 일부 원룸 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 대 192.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형·세로각지(불)이며 공시지가는 384,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 전체 부동산이 아닌 6분의 1 공유지분 매각이고 공유자 우선매수권도 있어 일반적인 단독 소유 물건보다 매각 후 사용·처분관계를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 안복순 보증금 확인. 전입 1974.02.11로 대항력이 인정돼 있으나 보증금이 미상입니다. 실제 임대차계약과 보증금부터 확인해야 합니다.
- 지분 1/6 확인. 낙찰 대상은 김도훈의 6분의 1 지분입니다. 전체 부동산을 단독 취득하는 경매가 아닙니다.
- 공유자 우선매수권. 매각물건명세서상 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다. 입찰 전 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함되고 건물·토지는 일괄매각입니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 안복순 보증금을 반영하지 않은 상태입니다. 배당표상 인수액 0원 수치만으로 권리 안전성을 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 검증. 비교할 실거래 자료가 없어 최저가 27,682,900원의 가격 메리트를 객관적으로 확정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 점유관계와 매각지분을 직접 재확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 금액보다 ‘지분·대항력·보증금 미상’이 먼저다
이 사건을 단순히 최저가 27,682,900원의 주택 경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 매각 대상은 김도훈의 6분의 1 공유지분이고, 공유자 우선매수권이 있으며, 무엇보다 1974.02.11 전입한 안복순의 대항력이 인정되는데 보증금은 미상입니다. 등기상 후순위 가압류가 소멸한다는 사실과 매수인이 임차보증금을 떠안지 않는다는 것은 같은 말이 아닙니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가격이 시장가 대비 유리한지도 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 보증금과 점유관계 확인 → 6분의 1 지분의 실제 활용·처분성 검토 → 공유자 우선매수권 확인 → 그 뒤 가격 판단입니다. 이 세 가지가 해소되기 전에는 신건 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
