창원지방법원 2026타경10117. 거제시 고현동 거제2차덕산베스트타운 206동 607호, 전용 39.6㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 63,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.01 윤인자 근저당권 21,000,000원이고, 이후 윤인자의 전세권과 중소기업중앙회·경남신용보증재단·우리카드· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계가 핵심입니다. 김재성은 607호 전부를 점유하고 전입신고일이 2006.04.05로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 대항력 있음으로 조사됐고, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 5,500원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 즉 낙찰대금 외에 인수액까지 고려한 실질취득액은 63,005,500원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10117 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 206동 6층 607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.6㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 김지현 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 37,536,478원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.09.01 설정된 윤인자 근저당권 21,000,000원입니다. 같은 날 설정된 윤인자의 전세권 5,000,000원과 이후의 가압류 4건, 2026.02.03 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 임차인 김재성의 전입일 2006.04.05는 이보다 앞섭니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 지워지는 것과 별개로 김재성의 임차보증금 5,500원은 매수인 인수 대상으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재성 | 607호 전부 | 2006.04.05 | 5,500원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,500원 인수 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
동일 단지 전용 39.6㎡의 최근 거래를 보면 2025.05부터 2026.08까지 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 56,500,000원, 최근 12개월 평균은 56,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 6층 51,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 1.1%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.6㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.07 | 39.6㎡ | 3 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 39.6㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.6㎡ | 2 | 56,000,000원 |
| 2026.01 | 39.6㎡ | 15 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 39.6㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 39.6㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 39.6㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 39.6㎡ | 15 | 57,500,000원 |
| 2025.09 | 39.6㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.6㎡ | 12 | 59,000,000원 |
| 2025.05 | 39.6㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 10건 | 56,600,000원 |
신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.3%입니다. 최신 거래 51,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보이는 물건이 아니라, 현재 회차에서는 최근 실거래보다 비싼 물건으로 봐야 합니다. 대항력 임차인의 인수액까지 더하면 가격 부담은 소폭 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 인수 · 김재성 임차보증금 | 5,500원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 윤인자 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 3. 전세권 · 윤인자 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업중앙회 | 59,000,000원 | 35,466,000원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 90,180,777원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,629,630원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 34,776,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 220,587,199원 중 예상 배당액은 61,466,000원, 미배당은 159,121,199원입니다. 김재성 보증금 5,500원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제중앙초등학교 북동측 인근이며 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 6층 607호이며, 승강기·난방·급배수·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권 토지는 3필 일단의 사다리형 평지이며 4면이 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 등이 포함·저촉돼 있습니다. 공시지가는 852,200원/㎡입니다.
- 규모. 거제2차덕산베스트타운은 1,566세대이며 2002.04.11 준공됐습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 김재성은 대항력 있는 임차인으로 조사됐고 배당 시뮬레이션상 보증금 5,500원 전액 인수입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 56,600,000원의 111.3%입니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 동일 면적 6층 거래는 51,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 부족. 신건 기준 채권 미배당액은 159,121,199원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했던 점을 감안해 입찰 전 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수는 작지만, 신건 가격은 높다”
이 물건의 권리 포인트는 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당·전세권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김재성은 2006.04.05 전입한 대항력 임차인이라 보증금 5,500원이 매수인에게 남습니다. 인수액 자체는 작지만 ‘인수 0원’ 물건은 아닙니다.
가격에서는 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균 56,600,000원의 111.3%이고 최신 6층 거래 51,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 권리는 소액 인수 존재, 가격은 보류입니다. 신건 최저가만 보고 싸다고 판단하기보다 최근 실거래와 유찰 시나리오를 기준으로 접근하는 편이 합리적입니다.
