창원지방법원 2026타경10133. 거제시 상동동 ‘덕산3차베스트타운’ 303동 11층 1103호, 전용 84.736㎡ 아파트입니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 근저당 실행형과 다릅니다. 현재 소유자 서영희에 대해 2025.08.25 파산선고가 있었고, 2026.02.09 파산관재인 설승문이 청산을 위한 형식적 경매를 개시했습니다. 기존 국민은행· 신현신용협동조합·농협은행의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

핵심은 경매개시보다 앞선 임차관계입니다. 제영진은 2024.08.30 전입·점유했고, 한국토지주택공사는 그 보증금에 관해 90,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 제영진 보증금의 대위·승계권자이므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 보는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 배당 여부가 핵심

말소기준은 2026.02.09 경매개시결정으로 잡혀 있고, 제영진의 전입·점유 2024.08.30 및 한국토지주택공사의 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 이 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차에서는 90,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수액이 0원이지만, 유찰 이후에는 이 조건이 달라집니다.

② 시세 비교 — 1.15억은 최근 거래보다 확실히 높다

덕산3차베스트타운 전용 84.74㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 78,500,000원~103,000,000원에 형성되어 있고 평균은 86,791,666원입니다. 가장 최근 2026.09 거래는 같은 11층에서 90,000,000원입니다.

현재 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균보다 28,208,334원 높고, 평균의 132.5%입니다. 최신 11층 거래 90,000,000원보다도 25,000,000원 높으며, 최근 12건 중 최고 거래가 103,000,000원도 12,000,000원 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

현재 회차에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 15층 건물 중 11층 1103호입니다.
• 입지. 상문동주민센터 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 단지 규모. 덕산3차베스트타운은 930세대이며 2004.11.23 준공됐습니다.
• 용도·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 797,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 경매 체질. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 신건 가격은 최근 실거래 범위를 상회해 가격 저항을 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인은 1명으로 계산. 제영진이 실제 임차인이고 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계권자입니다. 90,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 마세요.
• 배당결과가 인수액을 좌우. 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있어 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 신건 가격 메리트 없음. 115,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.5%이고 최근 최고 거래 103,000,000원보다도 높습니다.
• 유찰가보다 실질취득액을 보세요. 1회 유찰 시 92,056,000원, 2회 유찰 시 91,724,800원이 실질취득 부담입니다.
• 명도·점유 확인. 제영진의 전입·점유가 확인된 사건이므로 실제 인도 상태와 배당 후 점유관계까지 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납이나 배당에 영향을 줄 세금이 있다면 실제 비용 구조가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총 부담은 크게 내려가지 않는다”

이 물건의 권리분석은 현재 회차와 유찰 이후를 분리해서 봐야 합니다. 신건 115,000,000원에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 인수액이 0원입니다. 하지만 그 가격은 최근 12개월 평균 86,791,666원의 132.5%로, 최신 11층 거래 90,000,000원과 최근 최고 거래 103,000,000원 모두를 웃돕니다.

반대로 유찰돼 최저가가 내려가면 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 인수액으로 전환됩니다. 2회 유찰의 표면 최저가는 73,600,000원이지만 실질취득은 91,724,800원입니다. 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래보다도 높은 수준입니다. 따라서 결론은 “권리상 신건은 인수 0원이지만 가격이 비싸고, 유찰되면 가격 할인분 상당 부분을 임차보증금 인수가 되받아간다”입니다. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액과 최근 실거래를 나란히 놓고 판단해야 합니다.