창원지방법원 2026타경10158. 거제시 장평동 대한아파트 103동 2층 201호입니다. 현재 소유자는 김동희이고, 2019.03.06 거래가 99,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 채권최고액 88,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.06.24 삼성카드 주식회사 가압류 18,488,624원과 2026.02.11 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김성애가 확인되지만 전입일은 2025.11.13입니다. 말소기준인 2019.03.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 배당순위와 최우선변제 여부는 입찰 전에 매각물건명세서 등 원본으로 보완 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10158 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 13-1 대한아파트 103동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김동희 · 2019.03.06 거래가 99,000,000원으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 77,523,290원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2019.03.06 설정된 주식회사우리은행 근저당권 88,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025년 삼성카드 가압류와 2026년 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당 등은 이미 말소된 등기로 현재 낙찰자 인수 판단에 포함되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성애 | 2025.11.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
대한1차 동일면적 59.97㎡ 거래를 보면, 최근 12개월 6건 평균은 77,416,666원입니다. 2026.06 최신 거래는 81,000,000원이며, 현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.5%입니다. 전체 12건 평균 83,958,333원과 비교해도 최저가는 108.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 6 | 60,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 12 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 59.97㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.01 | 59.97㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 6건 | 77,416,666원 |
특히 최근 거래 흐름이 중요합니다. 최근 12개월 평균은 77,416,666원이고 최신 거래는 81,000,000원인데 신건 최저가는 91,000,000원입니다. 여기에 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세도 -14.5%입니다. 과거 110,000,000원·118,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 신건 가격을 평가하면 현재 시장을 실제보다 높게 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 18,488,624원 | 962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 91,000,000원 가정 시 채권 총액 106,488,624원 중 88,962,000원이 배당되고 17,526,624원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평종합시장 북측 인근으로 아파트·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대지권 토지는 동측·남측·북서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 898,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능해 외부관찰·탐문·관련공부를 기준으로 평가됐습니다.
- 거래·환금성. 대한1차는 312세대이며 준공일은 1993.05.17입니다. 최근 거래가격 하락 추세와 평균 유찰 11.4회를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 91,000,000원은 최근 12개월 평균 77,416,666원의 117.5%입니다. 권리가 단순해도 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.5%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 83,958,333원만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 임차관계 원본 대조. 김성애의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구와 최우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 유찰 이력 고려. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 11.4회로 나타나므로 가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2019.03.06 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 김성애의 전입도 2025.11.13로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 77,416,666원의 117.5%이고 최신 거래 81,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세도 -14.5%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 11.4회입니다. 따라서 권리는 통과지만 신건 가격은 보류에 가깝습니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 높게 평가하기보다는 실제 거래 흐름과 유찰 여부를 중심으로 접근해야 합니다.
