광주지방법원 2024타경673. 함평읍 진양리 1369의 건물과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 4,521㎡ 공장용지로, 보전관리지역·공업용 이용상황이며 평지의 부정형 토지, 소로각지 조건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사씨엔에프함평이고, 말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 주식회사하나은행 채권최고액 1,140,000,000원의 근저당권입니다.
이 근저당 이후의 현대캐피탈·신용보증기금 가압류, 함평군·국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 신한은행·김남열 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 금액으로 직접 떠안는 구조는 아니지만, 매각물건명세서에 법정지상권 성립 여지가 명시돼 있고, 토지에는 연고자 미상의 분묘 1기가 존재합니다. 권리분석의 승부처가 등기부 밖의 현황관계에 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경673 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 진양리 1369 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 등기 |
| 토지 | 공장용지 4,521㎡ · 공업용 · 보전관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 공시지가 | 12,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사씨엔에프함평 |
| 감정가 / 최저가 | 730,234,700원 / 730,234,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제오차유동화전문 유한회사 / 983,239,581원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 현황 권리는 별도 확인
임차인은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 하나은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감돼 후순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
② 현황 리스크 — 화재 멸실·제외 건물·기계기구
- 일괄 매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 목록이 포함됩니다.
- 화재 멸실. 건물 1층 일부가 2024년 12월 화재로 멸실됐습니다. 등기부상 면적은 1,230.73㎡이나 개략적 실측 면적은 437.11㎡입니다.
- 타인 소유 냉동창고 제외. 건물 1층 내부의 농업회사법인 유한회사 해피존 소유 철근콘크리트구조 냉동창고 172.36㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 기타 제외 시설. 관리사(주택), 창고(작업장), 수목은 매각에서 제외되고 도크장은 매각에 포함됩니다.
- 2층 면적 차이. 등기부상 247.05㎡이나 현황 및 대장은 162.39㎡입니다.
- 기계기구. 화재로 전소된 기계기구 일부는 매각에서 제외되며, 제작일자 차이가 있는 기계기구는 형식·용량 등의 동일성이 인정돼 평가 및 매각에 포함됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 730,234,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,702,347원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,140,000,000원 | 720,532,353원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 47,738,946원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 33,397,726원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김남열 | 481,088,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,972,224,922원 중 예상배당은 720,532,353원이며, 미배당은 1,251,692,569원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 용도지역은 보전관리지역입니다.
- 규모. 토지면적은 4,521㎡입니다.
- 형상·도로. 평지의 부정형 토지이며 소로각지에 접합니다.
- 공시지가. 12,200원/㎡입니다.
- 환금성 리스크. 토지와 건물뿐 아니라 기계기구, 화재 멸실 부분, 제외 건물 및 분묘까지 현황 확인이 필요한 특수성이 있어 일반 주거용 물건보다 매수 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각 제외 지상 건물과 관련해 법정지상권 성립 여부를 반드시 원문과 현황으로 대조하세요.
- 분묘. 연고자 미상 분묘 1기의 위치와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 화재 부분. 2024년 12월 화재로 멸실된 1층 부분의 잔존 상태와 실제 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 면적 차이. 1층과 2층 모두 등기·현황 면적 차이가 있으므로 실제 인도받는 범위를 확인하세요.
- 매각 제외물. 타인 소유 냉동창고 172.36㎡, 관리사, 창고, 수목과 매각 포함 도크장의 경계를 현장에서 구분하세요.
- 기계기구. 매각 포함·제외 기계기구와 제작일자·형식·용량의 동일성을 감정서와 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보면 놓치는 물건
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되고 임차인도 없어 매수인 인수액 0원인 구조입니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 그보다 더 큰 문제가 남습니다. 법정지상권 성립 여지, 분묘 1기, 화재로 멸실된 건물 부분, 등기와 현황의 면적 차이, 타인 소유 냉동창고와 기타 매각 제외 시설이 동시에 존재합니다.
현재는 감정가 730,234,700원과 최저매각가가 같은 신건입니다. 가격 자체의 시장 메리트를 판단할 실거래 비교보다 먼저, 무엇을 실제로 취득하고 무엇을 취득하지 못하는지부터 확정해야 합니다. 등기상 금전 인수는 낮지만, 사용·명도·토지 활용 리스크가 높은 특수물건으로 보는 것이 맞습니다.
