광주지방법원 2025타경498. 목포시 용해동 용해아파트 2동 1층 108호입니다. 숫자만 보면 감정가와 최저가가 모두 2,200만원인 신건이고, 최근 거래 2건 평균 2,350만원의 93.6%라 언뜻 가격이 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리와 재건축 상태가 먼저입니다. 윤민애의 전입일은 2012.01.09로 말소기준인 2015.12.24 근저당보다 빠르며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조이고, 미배당 보증금이 있다면 낙찰자가 인수할 수 있어 실질취득가를 현재 확정할 수 없습니다.
현장 상태도 일반 아파트 경매와 다릅니다. 재건축정비사업으로 이주가 완료되었고 현장조사일 2025.10.25 기준 철거직전 공가상태입니다. 아파트 전체에는 펜스와 철조망이 설치되고 출입구도 잠겨 있습니다. 매각물건명세서상 조합원 자격 승계 가능성이 기재돼 있지만 조합 정관 등 자체 규정에 따른 변수가 있고, 이 부동산 자체가 현금청산자의 주택을 조합이 매수한 것이어서 분양권을 취득한 물건도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 205-23 용해아파트 2동 1층108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현황 공실 |
| 소유자 | 구용해아파트재건축정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 22,000,000원 / 22,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 34,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 말소기준권리 | 2015.12.24 근저당권 · 채권최고액 34,500,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2015.12.24 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권은 유미순 명의로 설정됐다가 2018.03.30 김광식에게 확정채권양도로 이전됐고, 2025.09.12 임의경매가 개시됐습니다. 이후 2026.02.06 목포시 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 리스크
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤민애 | 2012.01.09 | 미상 | 有 | 미상 | 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황은 공실이고 이주가 완료된 상태로 조사됐지만, 명세서와 현황조사에는 윤민애의 전입이 남아 있습니다. 물리적으로 비어 있다는 사실만으로 대항력이나 보증금 반환 문제가 자동으로 사라졌다고 볼 수 없으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 여부, 점유 이전 경위 및 보증금 규모를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
확인된 거래는 2023년 2건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값은 23,500,000원이고, 최저가는 그 93.6%입니다. 다만 가장 최근 거래인 2023.11 거래가는 17,000,000원으로, 현재 최저가 22,000,000원이 최신 거래보다 5,000,000원 높습니다. 표본도 2건뿐이어서 평균 2,350만원만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 39.87㎡ | 4 | 17,000,000원 |
| 2023.08 | 39.87㎡ | 2 | 30,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 23,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 796,000원 |
| 2. 근저당권 · 유미순 | 34,500,000원 | 21,204,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 34,500,000원 중 예상배당은 21,204,000원이고 미배당은 13,296,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 윤민애의 보증금이 확인되지 않아 이 배당표만으로 임차보증금 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 유찰돼도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 22,000,000원 | 21,204,000원 | 13,296,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 17,600,000원 | 16,883,200원 | 17,616,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 14,080,000원 | 13,426,560원 | 21,073,440원 |
유찰되면 입찰가격은 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 문제는 사라지지 않습니다. 보증금과 배당 여부가 확인되기 전에는 1회·2회 유찰 가격만 보고 실질취득비용이 싸졌다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 재건축 — 일반 아파트보다 훨씬 중요한 변수
- 사업 단계. 조합설립인가 2000.08.09, 사업시행계획 인가 2009.10.22 및 고시 2009.10.28, 관리처분계획 인가 및 고시 2023.12.24 후 이전고시 전 단계입니다.
- 조합원 자격. 투기과열지구가 아니어서 이전고시일 전까지 낙찰로 소유권을 취득하면 조합원 자격 승계가 가능할 것으로 기재돼 있으나, 조합 정관 등 자체 규정에 따른 변수가 있을 수 있습니다.
- 분양권 물건이 아님. 현재 소유자인 조합이 분양신청을 하지 않은 조합원의 주택을 매수한 것으로, 이 물건 자체가 분양권을 취득한 것은 아닙니다.
- 향후 매도청구·청산 가능성. 사업이 재개되면 조합이 도시정비법 절차에 따라 매도청구 등을 통해 매수하거나 청산금을 지급할 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 현장 상태. 아파트 전체 이주가 완료됐고 펜스·철조망이 설치된 철거직전 공가상태입니다.
⑦ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시의료원 북서측 인근. 아파트·상업용·단독주택이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근 가능하며 아파트 용도 기준 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측·북측 약 7~8미터, 서측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지, 평지·사다리형이며 공시지가는 329,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 108호입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 윤민애 보증금 확인. 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 반환 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 거래 평균은 23,500,000원이지만 최신 거래는 17,000,000원입니다. 신건 최저가 22,000,000원을 단순 저가로 평가하지 마십시오.
- 조합 사무실 확인. 조합원 자격 승계 제한, 정관, 사업 재개 조건, 매도청구·청산금 처리 방식을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현장 접근성. 단지 전체가 펜스·철조망으로 통제되고 철거직전 공가상태라는 점을 전제로 현장 사용 가능성과 사업 일정을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·사실조회 회신과 조합 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2,200만원”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 2,200만원이라는 절대금액 때문에 싸 보이기 쉽습니다. 그러나 확인된 최신 거래는 1,700만원이고, 더 결정적으로 말소기준보다 앞선 윤민애의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계에서는 실질취득비용 자체를 확정할 수 없습니다.
여기에 재건축 이주가 끝나 철거직전인 현장 상태, 조합원 자격 승계의 자체 규정 변수, 향후 매도청구·청산 가능성까지 겹칩니다. 가격만 낮다고 접근할 사건이 아니라, 임차보증금과 재건축 법률관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 보는 물건입니다. 현재 신건 기준 평가는 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
