창원지방법원 2025타경1141. 밀양시 상남면 예림리 대상빌라 에이동 4층 401호입니다. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 말소기준은 2002.06.07. 밀양농업협동조합 근저당권 49,000,000원입니다. 점유자로 조사된 안병록의 전입일은 2006.03.13.으로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가와 최저가가 모두 60,000,000원인 신건입니다. 같은 동·동일 면적 84.78㎡의 확인된 최근 거래는 2025.10. 64,000,000원 1건으로, 최저가는 그 가격의 93.8%입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건뿐이라 이를 안정적인 시세 범위로 확대 해석하기보다는, 입찰 전 추가 거래 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상남면 예림리 963-5 대상빌라 에이동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 전용면적 | 84.7794㎡ |
| 소유자 | 장늠순 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 37,062,499원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유라 인수 0원
말소기준은 을구 3번 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 말소기준권리 자체의 설정일은 2002.06.07.입니다. 경매개시결정은 2025.06.11.로 말소기준 이후입니다. 안병록의 전입일 2006.03.13.도 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다.
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병록 | 미상 | 2006.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 4,000,000원 낮다
대상빌라A동은 16세대이며 2000.08.16. 사용승인됐습니다. 동일 면적 84.78㎡의 확인된 최근 실거래는 2025.10. 4층 64,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 84.78㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 1건 | 64,000,000원 |
최저매각가 60,000,000원은 최근 12개월 평균 64,000,000원의 93.8%입니다. 금액 차이는 4,000,000원입니다. 같은 4층·동일 면적 거래와 직접 비교할 수 있다는 점은 긍정적이지만, 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 64,000,000원을 확정적인 시세로 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 근저당 · 밀양농업협동조합 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,520,000원 |
신건 60,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 49,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 9,520,000원이 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 60,000,000원 | 49,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 2,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 38,400,000원 | 37,308,800원 | 11,691,200원 | 0원 |
유찰되면 담보권자의 미배당액은 발생하지만, 그것이 곧 낙찰자 승계액으로 바뀌는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 미배당 2,264,000원, 2회 유찰 시 11,691,200원이 발생해도 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양경찰서 북서측 인근으로, 유사 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 타일붙임·창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측 약 6m 폭 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 258,500원/㎡이며 토지면적은 1,362.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 안병록의 대항력은 없지만 점유부분과 보증금은 미상입니다. 실제 명도 대상과 점유 범위를 확인하세요.
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 실거래가 1건뿐입니다. 64,000,000원을 단일 기준으로 두지 말고 인근 유사 물건 거래를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비 발생 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 60,000,000원은 최근 거래 64,000,000원의 93.8%입니다. 실제 상태와 명도비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘한 건 시세’가 변수
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 현장 상태입니다. 말소기준은 2002.06.07. 근저당권이고, 점유자 안병록은 2006.03.13. 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 권리 구조는 비교적 단순합니다.
가격은 신건 최저가 60,000,000원이 최근 동일 면적 4층 거래 64,000,000원보다 4,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 12개월 표본이 단 1건이고 감정 당시 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 추가 시세 확인 후 판단이 이 사건에 가장 맞는 결론입니다.
