창원지방법원 2025타경1820. 밀양시 상남면 예림리 리츠빌 나동 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 박석권이며 2015.11.13 소유권이전 당시 거래가액은 154,399,600원으로 등기됐습니다. 같은 날 설정된 진해복음신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 진해신용협동조합 근저당, 김영태 전세권, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 사람은 김영태 1명입니다. 전입일은 2023.09.15로 말소기준 2015.11.13보다 늦어 대항력이 없습니다. 김영태 명의 전세권 30,000,000원도 2023.09.08 설정된 후순위 권리여서 매각으로 소멸합니다. 보증금 자체는 확인되지 않았지만, 대항력이 없어 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1820 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상남면 예림리 1420 리츠빌 나동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박석권 · 2015.11.13 소유권이전 · 거래가액 154,399,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 67,825,212원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.11.13 설정된 진해복음신용협동조합 근저당권입니다. 김영태의 전입일 2023.09.15와 전세권 설정일 2023.09.08은 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 김영태는 대항력이 없고, 전세권도 매각으로 소멸합니다. 진해신용협동조합의 2018.10.15 근저당권과 이후 압류·가압류 역시 모두 후순위입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영태 | 2023.09.15 | 미상 | 없음 | 2025.10.13 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 확인되지 않았으나 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 별도로 등기된 전세권의 전세금은 30,000,000원이며 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 권리는 안전하지만 신건 가격은 높다
리츠빌은 13세대, 사용승인일은 2014.11.17입니다. 비교 면적은 70.13㎡이며 확인되는 거래는 2022.07 3층 77,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 시세를 단정하기에는 제한적이지만, 현재 최저가 100,000,000원은 이 비교 거래가의 129.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 70.13㎡ | 3 | 77,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 진해복음신용협동조합 | 110,500,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 근저당 · 진해신용협동조합 | 54,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김영태 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,366,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 200,866,563원 가운데 예상배당은 97,800,000원이고, 미배당액은 103,066,563원입니다. 후순위 채권에 미배당이 생기지만 매각으로 소멸하는 권리이므로 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 밀양가축시장 북서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 중 4층 401호이며 공동 승강기, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 남서측으로 아스콘 포장도로가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 리츠빌은 13세대이며 확인되는 비교 거래는 1건이어서 가격과 환금성 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김영태 점유 확인. 실제 임차인 1명으로 조사됐으므로 현 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 보증금 확인. 김영태의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 전세권 소멸 확인. 김영태 전세권은 30,000,000원, 2023.09.08 설정으로 말소기준 이후입니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 100,000,000원은 확인 실거래 77,000,000원의 129.9%입니다. 신건 가격만 보고 즉시 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오는 1회 유찰 시 80,000,000원, 2회 유찰 시 64,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 추가 실거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2015.11.13 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김영태의 전입과 전세권은 그보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조도 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 100,000,000원은 확인되는 비교 거래 77,000,000원의 129.9%이고, 단지도 13세대에 비교 거래가 1건뿐입니다. 따라서 권리상 안전하다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 추가 실거래와 유찰 여부를 확인한 뒤 접근하는 편이 데이터에 더 부합합니다.
