광주지방법원 2026타경60. 남악도휘에드가7차오피스텔 4층 418호입니다. 감정평가상 현재 이용상태도 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상18층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자는 조현철이고, 2017.12.11 매매를 원인으로 거래가액 55,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 있습니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 권리 순서입니다. 말소기준은 2024.05.14 한국주택금융공사의 가압류인데, 그보다 훨씬 앞선 2021.12.20 중소벤처기업진흥공단의 전세권이 59,500,000원으로 설정됐습니다. 이후 주택도시보증공사로 일부 이전됐다가 2024.04.01 존속기간 변경 및 중소벤처기업진흥공단으로 지분 전부 이전 등기가 이루어졌고, 이 2024.04.01 등기들은 제공된 권리판정상 말소기준보다 앞서 매수인 인수로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경60 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 4층 418호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상18층 · 제4층 제418호 |
| 소유자 | 조현철 · 2017.12.11 매매 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 59,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 봐야 한다
2018년 김성희 명의 55,000,000원 전세권은 2020.01.06 해지로 말소됐고, 같은 날 선일 명의 65,000,000원 전세권이 새로 설정됐다가 2021.12.20 해지로 말소됐습니다. 그날 다시 중소벤처기업진흥공단 명의로 59,500,000원 전세권이 설정됐습니다.
이 전세권은 2022.01.27 주택도시보증공사로 이전된 뒤, 2024.04.01 존속기간이 2023.12.20부터 2025.12.19까지로 변경됐고 같은 날 주택도시보증공사 지분 전부가 중소벤처기업진흥공단으로 이전됐습니다. 매각기일은 2026.10.19로 존속기간 표기 이후이지만, 현재 자료에는 그 2024.04.01 변경·이전 등기에 대한 말소등기가 나타나지 않으며 권리판정도 매수인 인수로 되어 있습니다. 존속기간 경과만으로 인수 위험이 사라졌다고 전제해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력은 ‘유’가 아니라 가능·미상
| 점유·임차 관계인 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 중소벤처기업진흥공단 | 59,500,000원 | 2026.06.01 신고 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
중소벤처기업진흥공단은 본건 목적물에 보증금 59,500,000원으로 기재돼 있고 배당요구도 했습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 임차인으로서의 대항력이나 우선변제권을 확정적으로 인정할 수 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
또 이 명의자는 등기부상 전세권자이자 이 사건 경매신청 채권자와 동일합니다. 따라서 일반적인 제3자 임차인과 같은 구조인지, 권리관계인으로서 점유·채권관계를 갖는 것인지 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 현재 자료상 실제 임차관계인으로 기재된 인원은 1명입니다.
③ 현재 시세 비교 — 가격 평가는 보류
현재 비교 가능한 최신 실거래 표본이 없어 감정가 49,000,000원이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지를 객관적으로 판정할 근거가 없습니다. 2017년 소유권 취득 당시 거래가액은 55,000,000원이지만, 이를 2026년 현재 시세로 대체해 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 5-3번 전세권 | - | 0원 |
| 3. 을구 5-4번 전세권 · 중소벤처기업진흥공단 | - | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 한국주택금융공사 | 39,991,596,778원 | 47,718,000원 |
| 5. 을구 5-2-1번 전세권 | - | 0원 |
| 6. 을구 5-4-1번 전세권 | - | 0원 |
| 7. 을구 5-5번 전세권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 한국주택금융공사 가압류에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 한국주택금융공사 채권의 미배당액은 39,943,878,778원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 일반 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 전라남도청 남동측 인근으로, 주변은 오피스텔·상가·공공 및 업무시설 등이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측은 보행자도로를 사이에 두고 왕복 8차선, 남측은 보행자도로를 사이에 두고 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 광로2류 및 중로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 1,664,000원/㎡, 토지면적 1,946.1㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 말소 여부. 2024.04.01 존속기간 변경 및 지분 전부 이전 등기의 현재 효력과 매각으로 소멸하는지 여부를 원본 매각물건명세서에서 최우선 확인해야 합니다.
- 59,500,000원 부담 구조. 현재 전세권 원금·임차보증금이 동일 금액으로 나타나는 만큼 동일 채권인지, 배당 후 잔액을 매수인이 인수하는 구조인지 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제권을 확정할 수 없습니다. 주민등록·사업자등록 및 점유 사실 확인이 필요합니다.
- 경매신청자와 전세권자 동일. 중소벤처기업진흥공단이 전세권자이면서 경매신청 채권자이므로 경매신청의 법적 원인과 전세권 처리 관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.23 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 가격 비교자료가 없으므로 오피스텔 실거래·매물·임대수익 자료를 별도로 확인하기 전에는 49,000,000원이 저가라고 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 해석. 선순위 전세권의 예상배당 0원은 채권액이 계산에 반영되지 않은 결과이므로 ‘인수 없음’으로 해석하지 마세요.
맺으며 — “4,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가와 최저가가 모두 49,000,000원이라는 숫자만 보는 것입니다. 말소기준은 2024.05.14 한국주택금융공사 가압류인데, 그보다 앞선 중소벤처기업진흥공단 전세권의 전세금 이력은 59,500,000원이고, 2024.04.01 변경·이전 등기는 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 임차관계 역시 보증금 59,500,000원으로 기재돼 있으나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다.
따라서 이 물건은 최저가가 낮아 보이는 사건이 아니라, 선순위 전세권의 최종 처리방식을 확정해야 가격을 계산할 수 있는 사건입니다. 현재 시세 자료도 없어 시장 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 권리관계가 정리되기 전까지는 최저가 49,000,000원을 실질취득가로 보지 않는 것이 안전합니다.
