광주지방법원 2026타경79. 목포 산정동 종원시장아파트 4층 403호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 장욱이고, 2023.01.10 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 무안새마을금고에 채권최고액 49,920,000원의 근저당을 설정했습니다. 현재 경매도 이 무안새마을금고가 신청한 임의경매이며 청구액은 22,932,260원입니다.
등기 이력은 길지만 과거 권리 상당수는 이미 이전 경매와 해지로 말소됐습니다. 현 소유권 취득 이후 살아 있는 핵심 권리는 2023년 무안새마을금고 근저당과 2025년 전남신용보증재단 가압류, 2026년 경매개시결정·국민건강보험공단 압류입니다. 낙찰 시 후순위 권리는 소멸 예정이므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경79 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 산정동 1788 종원시장아파트 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 장욱 (2023.01.10 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안 새마을금고 / 22,932,260원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 건물 | 철근 콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 1992.08.06 · 승강기 없음 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당 이후는 소멸 예정
2023.01.10 장욱이 이전 임의경매로 소유권을 취득하면서 종전의 압류·가압류와 근저당권은 정리됐고, 같은 날 새로 설정된 무안새마을금고 근저당 49,920,000원이 현재 권리분석의 기준입니다. 이후 전남신용보증재단 가압류 27,660,000원, 2026타경79 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차·점유 — 전입은 늦지만 신원 관계는 확인 필요
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장옥현 | 2026.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
장옥현의 전입일은 2026.01.08로, 2023.01.10 무안새마을금고 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금 자체는 확인되지 않았고, 장옥현은 과거 이 부동산의 소유자이자 무안새마을금고 근저당 설정 전 채무관계 등기에도 등장한 인물입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으론 16.4% 아래
동일 면적 84.87㎡의 확인 거래는 8건입니다. 전체 평균은 61,375,000원이지만 과거 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 73,000,000원 1건이고, 최저가 61,000,000원은 이 금액의 83.6%입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 22.2% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.87㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2024.11 | 84.87㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 84.87㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2024.07 | 84.87㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 84.87㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2022.09 | 84.87㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2022.08 | 84.87㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 84.87㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.87㎡ | 8건 | 61,375,000원 |
전체 평균 61,375,000원만 보면 최저가와 거의 같아 보이지만, 최신 거래는 73,000,000원입니다. 따라서 현재 가격에는 최신 거래 대비 12,000,000원의 간격이 있습니다. 다만 최근 12개월 표본이 단 1건이라 이를 안정적인 시세 평균으로 과신해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,000원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 49,920,000원 | 49,920,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 27,660,000원 | 9,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 77,580,000원 중 59,502,000원이 배당되고 18,078,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 18,078,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 30,058,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 39,642,720원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 늘지만 매수인에게 전가되는 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 신청채권자 청구액 22,932,260원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 배당 범위 안에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 산정동 중앙하이츠아파트 남측 인근이며, 주위는 다세대주택과 상업용 건물 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 북측·남측 소로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 361,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근 콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로 1992.08.06 사용승인됐으며, 기본 급배수·위생·난방설비와 지하주차장이 있으나 승강기는 없습니다.
- 환금성. 30세대 소규모 단지이고 동일면적 8건의 거래 범위가 40,000,000원~83,000,000원으로 넓어 개별 호수 상태에 따른 가격 편차를 크게 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 장옥현은 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 과거 소유자·채무자로 등기에 등장합니다. 실제 점유관계와 임대차 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 최근 거래 검증. 최신 동일면적 거래는 73,000,000원이지만 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 4층의 개별 상태와 수리비를 반영해 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 승강기 없음. 4층 물건이지만 건물에 승강기가 없습니다. 실거주 수요와 향후 매도 시 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 미납 관리비. 2026.04.22 기준 약 3,270,000원의 미납 관리비가 기재돼 있습니다. 관리사무소에서 현재 잔액과 공용부분 승계 범위를 확인하세요.
- 배당 외 채무. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 상태와 가격 검증’이 승부처
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 무안새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸 예정이고, 점유자 장옥현 역시 전입이 2026년이라 대항력 인수는 없습니다. 가격도 최저가 61,000,000원이 최신 동일면적 거래 73,000,000원의 83.6%여서 신건부터 검토할 이유는 있습니다.
다만 이를 곧바로 ‘싸다’고 단정하기에는 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 30세대의 1992년식 소규모 아파트, 승강기 없는 4층, 약 3,270,000원의 미납 관리비, 과거 소유자 장옥현의 점유관계까지 함께 확인해야 합니다. 권리는 합격권, 가격은 조건부 매력. 최종 판단은 현장 상태와 관리비·점유관계 확인에서 갈립니다.
