창원지방법원 2025타경10406. 창녕읍 말흘리 신성하이츠 비동 2층 101호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자 윤연철은 2012.12.19 매매를 원인으로 2012.12.24 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 124,000,000원입니다. 같은 날 설정된 창녕농업협동조합 근저당권 78,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024년부터 여러 가압류가 붙었고 2025.07.11 임의경매개시결정, 2026.04.27 국가 압류까지 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 매수인에게 등기상 채무가 넘어오는 형태는 아닙니다. 하지만 가격은 별개입니다. 현재 신건 최저가는 감정가와 같은 106,000,000원이고, 최신 실거래는 2024.11 · 106,500,000원입니다. 차이는 500,000원에 불과하고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -7.4%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 110,750,000원만 놓고 싸다고 판단하기보다 최신 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10406 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 215 신성하이츠 비동 2층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 74.62㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 101호 |
| 소유자 | 윤연철 (2012.12.24 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원) |
| 단지 | 신성하이츠 · 16세대 · 2012.02.17 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 창녕농업협동조합 / 69,386,987원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.12.24 창녕농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 2024.05.24 이후 가압류 7건과 2026.04.27 압류는 모두 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2012.03.05 설정됐던 내당2동새마을금고 근저당권 107,000,000원은 2012.12.24 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 50만원 차이, 하락 추세가 더 중요
신성하이츠 전용 74.62㎡로 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.11 2층 106,500,000원, 이전 거래는 2021.08 4층 115,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 74.62㎡ | 2 | 106,500,000원 |
| 2021.08 | 74.62㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.62㎡ | 1건 | 106,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 106,000,000원은 최근 12개월 평균 106,500,000원의 99.5%입니다. 금액 차이는 500,000원으로 매우 작습니다. 전체 실거래 평균은 110,750,000원이지만, 이는 2021.08의 115,000,000원 거래가 함께 포함된 수치입니다. 최근·과거 가격 추세가 -7.4%인 만큼 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래 106,500,000원을 우선하는 것이 타당합니다.
③ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 106,000,000원 | 156,924,650원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 84,800,000원 | 177,767,050원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 67,840,000원 | 194,421,770원 |
현재 회차에서는 신청채권자 창녕농업협동조합의 근저당권 채권최고액 78,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션입니다. 1회 유찰 시에도 같은 금액이 배당되지만, 2회 유찰 시에는 배당가능액이 66,218,880원으로 내려가 신청채권자의 청구액 69,386,987원에도 미치지 못하는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 창녕농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 48,289,145원 | 25,716,000원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 50,727,312원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 수협은행 | 8,951,879원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 30,600,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 통영수산업협동조합 | 11,145,077원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 7,927,237원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 260,640,650원 중 예상 배당액은 103,716,000원, 미배당은 156,924,650원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 시뮬레이션상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 창녕초등학교 북측 인근으로, 부근은 중·소규모 공동주택과 단독주택, 소규모 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측 약 15m, 남측 약 5m, 동측 약 2m 도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 436,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 외벽은 스톤코트 및 일부 대리석붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샤시이며 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 신성하이츠는 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건으로, 가격 판단에 사용할 거래 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 안전마진. 현재 106,000,000원은 최근 시세 106,500,000원의 99.5%입니다. 하락 추세 -7.4%를 반영해 신건 가격에 충분한 여유가 있는지 따져야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이므로 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 156,924,650원이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 소규모 거래표본. 16세대이고 동일 면적 실거래가 2건뿐이므로, 단일 실거래 가격만으로 호가·환금성을 단정하기 어렵습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 미조사 상태이므로 실제 내부상황·수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 충분히 싸지 않다”
이 사건의 등기 권리 구조는 명확합니다. 2012.12.24 창녕농업협동조합 근저당권을 기준으로 그 뒤의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이것만으로 좋은 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다.
현재 실질취득 106,000,000원은 최신 거래이자 최근 시세 기준인 106,500,000원과 거의 같습니다. 더구나 가격 추세는 -7.4%입니다. 전체 평균 110,750,000원과 비교해 싸 보이는 숫자보다 최근 가격 흐름을 우선해야 합니다. 여기에 16세대 소규모 단지, 제한적인 실거래 표본, 내부 미조사·임대관계 미상까지 겹칩니다. 등기 권리는 통과지만 가격과 점유 확인은 보수적으로. 현재 신건 단계에서는 “싸게 사는 경매”라기보다 “시세 수준에서 권리 위험을 줄여 사는 경매”에 더 가깝습니다.
