창원지방법원 2025타경10467. 밀양시 내이동 유진에버빌 5층 502호, 공동주택인 다세대주택입니다. 현 소유자는 최우경이며, 2017.05.15 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 바로잡아야 할 부분은 말소기준권리입니다. 등기부에는 2012.12.05 초량새마을금고 명의로 채권최고액 131,950,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 채무자가 이경애·최우경으로 변경됐으며 2025.08.13 회사합병을 원인으로 근저당권이 초량새마을금고에 이전돼 현재 경매로 이어졌습니다. 따라서 2025.08.18 경매개시결정이 아니라 2012.12.05 근저당이 실질적인 말소기준입니다.
이 기준을 적용하면 임차관계의 해석도 달라집니다. 주광회와 SYAHLA AFIFI ALWANI는 2023.01.20, RAI ROMITA와 TAMANG SUSMITA는 2024.04.22, AMANULLAH RIZAL ABIYYU는 2025.07.29 전입했습니다. 모두 2012.12.05보다 뒤이므로 말소기준권리보다 후순위입니다. 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 인수형으로 확대해석할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내이동 1591-4 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 60.34㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 최우경 (2017.05.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 초량새마을금고 / 98,654,130원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 기준은 2012년 근저당
2013.01.18 정경식의 가압류는 2014.02.17 이미 말소됐고, 2019.08.28 국 명의 압류도 2023.01.02 해제로 말소됐습니다. 현재 경매를 촉발한 권리는 초량새마을금고 근저당이며, 2025.08.18 경매개시결정 역시 매각으로 소멸되는 절차상 등기입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 후 전입
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주광회 | 2023.01.20 | 미상 | 2025.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AMANULLAH RIZAL ABIYYU | 2025.07.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| RAI ROMITA | 2024.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAMANG SUSMITA | 2024.04.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SYAHLA AFIFI ALWANI | 2023.01.20 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일만 놓고 보면 모두 2012.12.05 근저당보다 늦으므로 매수인에게 임차보증금이 인수되는 구조로 볼 근거가 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이는 배당 문제이지, 현재 확인된 전입일 기준으로 매수인이 보증금을 승계하는 문제와는 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 싸긴 하지만 할인폭은 크지 않다
유진에버빌은 총 8세대, 2012.11.29 준공된 소규모 공동주택입니다. 비교 가능한 64.08㎡ 거래는 2022.10부터 2025.09까지 4건 확인됩니다. 전체 평균 90,500,000원보다 최근 12개월 거래와 최신 거래인 92,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 64.08㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2024.06 | 64.08㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 64.08㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2022.10 | 64.08㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 90,500,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 92,000,000원 |
현재 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 95.7%입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 2.2% 높은 흐름이라 하락 추세도 아닙니다. 따라서 신건 가격이 최근 거래보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 최근 12개월 표본이 1건에 불과하고 가격 차이도 크지 않아 강한 저가 매수 구간으로 평가할 정도는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,984,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,016,000원 |
매수인 인수액은 등기·전입일 기준 0원으로 판단되지만, 배당표의 채권자별 실제 배당액은 근저당 피담보채무액과 임차보증금·최우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀성초등학교 북동측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·소규모 근린생활시설·교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측으로 폭 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 유진에버빌은 8세대 소규모 공동주택으로 실거래 표본이 많지 않아 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 보는 것이 적절합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부를 조사하지 못해 내부상황은 외부관찰·탐문 등에 따른 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 초량새마을금고 근저당의 최초 설정일 2012.12.05와 2025.08.13 근저당권 이전의 연속성을 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차인 5명 확인. 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자·실제 점유관계는 미상입니다. 명도 대상과 최우선변제 여부를 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당표 의존 금지. 신청채권자 청구액 98,654,130원과 근저당 채권최고액 131,950,000원이 존재하므로 단순 소유자 잔여액을 실제 배당으로 받아들이면 안 됩니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 거래는 92,000,000원 1건이며 현재 최저가는 그 95.7%입니다. 표본이 적어 입찰가를 공격적으로 높일 근거는 약합니다.
- 내부 상태. 내부를 직접 조사하지 못한 감정이므로 실제 수리비·점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인이 많다”보다 말소기준이 먼저다
표면만 보면 전입자가 5명이라 복잡해 보이지만, 이 사건은 기준일을 정확히 잡으면 구조가 단순해집니다. 초량새마을금고 근저당은 2012.12.05 설정됐고 이후 채무자 변경과 권리 이전을 거쳐 경매로 이어졌습니다. 따라서 2023년 이후 전입한 임차인들은 모두 후순위이며, 현재 확인된 등기·전입관계만으로는 매수인 인수보증금 0원으로 보는 것이 타당합니다.
가격은 조금 다른 문제입니다. 신건 최저가 88,000,000원은 최근 거래 92,000,000원의 95.7%라 시세보다 낮지만, 최근 표본은 1건이고 전체 8세대의 소규모 다세대입니다. 즉 권리는 B급 이상으로 정리되지만 가격 메리트는 제한적입니다. 임차인의 보증금·확정일자와 실제 점유상태, 초량새마을금고의 실제 피담보채권액을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
