광주지방법원 2026타경50126. 목포시 달동 ‘신항만뉴캐슬오션시티2차’ 201동 4층 401호, 전용 61.805㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사세종건설산업이고, 2022.01.28. 광주미래신용협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 김태호의 임차관계와 2025.05.07. 주택임차권등기, 2026.03.04. 강제경매개시결정이 이어집니다.
핵심은 임차인의 순위입니다. 김태호의 임대차계약일은 2023.02.23., 주민등록·점유개시와 확정일자는 2023.03.14.로 기재돼 있습니다. 모두 말소기준 근저당권인 2022.01.28.보다 뒤이므로 선순위 대항력은 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 동일한 김태호가 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 나타나므로, 임대차보증금 30,000,000원과 경매 청구금액 32,933,605원의 관계는 입찰 전 원본 서류로 반드시 대조할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50126 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 201동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 61.805㎡ · 4층 |
| 단지 | 신항만뉴캐슬오션시티2차 · 348세대 · 2021.12.01. 준공 |
| 소유자 | 주식회사세종건설산업 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태호 / 32,933,605원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.01.28. 광주미래신용협동조합 근저당권입니다. 김태호의 전입·점유개시일 2023.03.14. 및 임차권등기일 2025.05.07.은 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 김태호 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 기준일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 김태호 건물전부 · 주거(임차권등기) | 보증금 30,000,000원 월 차임 600,000원 | 계약 2023.02.23. 전입·점유 2023.03.14. 확정일자 2023.03.14. 임차권등기 2025.05.07. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 추세는 하락
같은 단지 전용 61.81㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 186,600,000원, 최신 거래 131,400,000원, 그리고 최근 거래 추세 -10.2%를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.81㎡ | 15 | 131,400,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 61.81㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.01 | 61.81㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2024.02 | 61.81㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2023.02 | 61.81㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 61.81㎡ | 14 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.81㎡ | 4건 | 186,600,000원 |
현재 최저매각가 193,000,000원은 최근 12개월 평균 186,600,000원의 103.4%입니다. 매수인이 떠안을 금액이 0원이므로 실질취득가도 그대로 193,000,000원이며, 역시 최근 12개월 평균보다 높습니다. 최신 거래는 131,400,000원이고 최근 거래 추세는 -10.2%이므로, 전체 실거래 평균 195,700,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 2. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 189,498,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김태호 | 32,933,605원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,502,000원을 제외한 189,498,000원이 광주미래신용협동조합 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 1,832,933,605원 대비 미배당액은 1,643,435,605원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지이용·실거래 기준)
- 용도. 348세대 아파트 단지이며 전용 61.805㎡ 물건입니다. 준공일은 2021.12.01.입니다.
- 용도지역. 토지이용정보상 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역 및 신항만건설예정지역에 포함됩니다.
- 도로·주변. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 근린공원에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되는 것으로 표시되어 있습니다.
- 거래 흐름. 전용 61.81㎡ 실거래는 7건이 확인되며, 최근 12개월 평균은 186,600,000원, 최신 거래는 131,400,000원입니다. 최근 거래 추세는 -10.2%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 현재 최저가 193,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.4%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 김태호 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 같은 이름으로 기재되어 있습니다. 임대차보증금 30,000,000원과 청구금액 32,933,605원의 근거를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 후순위 임차권 확인. 전입·점유 2023.03.14.은 말소기준 2022.01.28.보다 뒤입니다. 대항력 없는 구조와 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 미납관리비. 매각물건명세서 비고에 미납관리비 1,274,480원이 기재되어 있습니다. 납부 현황과 부담 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 배당요구 종기 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.01.28. 근저당이 말소기준이고, 김태호의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그 뒤라 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득가 193,000,000원이 최근 12개월 평균 186,600,000원의 103.4%이고, 최근 거래 추세도 -10.2%입니다. 최신 거래는 131,400,000원입니다.
따라서 현재 회차의 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 메리트는 부족하다”입니다. 여기에 임차권자와 경매신청채권자가 동일한 김태호로 나타나는 특이점과 미납관리비 1,274,480원까지 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
