창원지방법원 2025타경10519. 밀양시 가곡동 ‘아랑채’ 5층 502호, 전용 62.1575㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 전세권의 처리 구조를 읽어야 합니다. 현재 등기에는 남양건설주식회사 명의 전세권 115,000,000원이 2021.03.16 설정돼 있고, 계산된 말소기준일 2021.10.27보다 앞섭니다. 동시에 이번 경매의 신청채권자도 남양건설주식회사이며 청구액 역시 115,000,000원입니다.
현재 최저가 132,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,648,000원 다음으로 남양건설 전세권에 115,000,000원 전액이 배당되고, 청화새마을금고 근저당에 14,352,000원이 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 이에 따라 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 등기상 전세권 자체는 말소기준보다 앞선 권리로 표시돼 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하는지와 인수 여부를 반드시 원문으로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 725-4 5층 502호 · 도로명 경상남도 밀양시 중앙로 171 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 62.1575㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사클라우드에셋 (2023.03.14 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양건설주식회사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인이 핵심
현황상 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 즉, “임차인이 없다”는 점과 “점유관계가 완전히 확인됐다”는 것은 같은 의미가 아닙니다. 특히 이 물건에는 임차권이 아니라 등기된 전세권이 존재합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
‘아랑채’는 총 8세대, 2018.08.17 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적 62.1575㎡와 매칭되는 실거래는 3건이고, 최근 12개월 표본은 2건입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보면 현재 최저가는 가격 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 62.16㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2025.05 | 62.16㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.09 | 62.16㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 127,500,000원 |
최근 12개월 평균은 127,500,000원, 최신 거래는 125,000,000원입니다. 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%로 최근 시세보다 높습니다. 과거 140,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 131,666,666원과 비교하면 비슷해 보이지만, 최근 가격은 과거보다 8.9% 하락했습니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,648,000원 |
| 1. 전세권 · 남양건설주식회사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 근저당 · 청화새마을금고 | 78,000,000원 | 14,352,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 남양건설 전세권 청구액 115,000,000원이 전액 배당되는 계산이며, 청화새마을금고는 63,648,000원이 미배당됩니다. 총 채권 193,000,000원 중 129,352,000원이 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 남양건설 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 100% | 132,000,000원 | 115,000,000원 | 63,648,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 89,678,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 110,440,640원 | 0원 |
1회 유찰부터는 남양건설의 115,000,000원 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 그럼에도 제공된 회차별 산정에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 실제 입찰에서는 선순위 전세권이 일부 미배당되는 경우에도 매수인에게 잔액이 승계되지 않는지를 매각물건명세서와 집행기록에서 확인하는 것이 가장 중요한 절차입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 502호입니다.
- 주변환경. 가곡동 일대 공동주택·단독주택·근린시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고, 북동측으로 도로가 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형에 가까운 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 826,200원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건에 그칩니다. 최근 12개월 거래도 2건뿐이라 대단지 공동주택보다 거래 표본이 얇습니다.
- 현장확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 일반적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸·인수 여부. 남양건설주식회사 전세권 115,000,000원이 말소기준보다 앞서므로 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 재검토. 1회·2회 유찰 시 남양건설 배당이 각각 103,321,600원, 82,559,360원으로 줄어듭니다. 미배당과 권리 소멸의 관계를 회차마다 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 127,500,000원과 최신 거래 125,000,000원이 현재 신건가 132,000,000원보다 낮습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 8.9% 낮습니다. 전체 평균 131,666,666원만 보고 가격을 평가하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.32억은 가격도, 권리도 확인 후”
이 물건은 단순히 “인수 0원”으로 끝낼 사건이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서는 남양건설 전세권 115,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 전세권은 계산된 말소기준일보다 앞선 등기이므로, 실제 매각조건에서 소멸되는지 여부를 확인해야 합니다.
가격 역시 서두를 이유가 없습니다. 현재 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균 127,500,000원의 103.5%이고 최신 거래 125,000,000원보다 높습니다. 최근 시세도 과거보다 8.9% 하락했습니다. 총 8세대 다세대주택으로 거래 표본이 얇다는 점까지 감안하면, 현재 신건은 “싸게 나온 경매”가 아니라 “권리 원문 확인과 가격 조정이 필요한 물건”으로 보는 것이 타당합니다.
