광주지방법원 2026타경50165. 목포시 죽동 144-9의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 등기상 공유자는 남승례 지분 14분의 5, 백승재 지분 14분의 9이고, 2026년 3월 3일 백승재가 공유물분할을 위한 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기 요약상 근저당은 0건, 압류도 0건이며, 배당 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순한 권리관계만 보고 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 적혀 있고, 인접 146-4번지 박금숙 소유 건물이 대상 토지 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 감정평가 역시 건물의 정확한 소재지와 점유면적은 측량 등 별도 확인이 필요하다고 적고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50165 (공유물분할을 위한 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽동 144-9 · 마인계터로 23 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태: 현 주택 |
| 토지 | 대 78.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 남승례 14분의 5 · 백승재 14분의 9 |
| 감정가 / 최저가 | 37,705,750원 / 37,705,750원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 백승재 / 18,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현재 금전 인수는 0원
등기 이력에는 1993년 죽동새마을금고 근저당 28,000,000원이 있었지만 2003년 해지로 말소됐습니다. 2014년 서울보증보험 가처분, 2021년 강제경매개시결정, 2022년 국세 압류 역시 이후 말소된 이력이 확인됩니다. 데이터상 계산된 기준권리는 2020년 7월 31일 목포시 압류이지만, 이 압류 자체도 2021년 10월 21일 해제로 말소됐습니다. 현재 등기 요약은 근저당 0건·압류 0건이며, 2026년 경매개시결정이 현존합니다.
② 점유·경계 — 이 사건의 핵심 리스크
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차관계가 확인됐다고 단정하기보다 현장 점유관계를 별도로 확인해야 합니다. 특히 토지 일부에는 타인 소유 건물이 걸쳐 있는 것으로 조사됐습니다.
또한 매각물건명세서 비고에는 목록 1의 공부상 용도가 ‘공장’이나 현황은 ‘주택’이라고 적혀 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 현 주택으로 기재돼 있으므로, 현황 이용과 공부 표시를 원문에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 메리트 단정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 37,705,750원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 싸다고 볼 근거도 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 37,705,750원 | 0원 | 18,027,046원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 30,164,600원 | 0원 | 10,621,637원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 24,131,680원 | 0원 | 4,697,310원 |
세 회차 모두 신청채권자 청구액 18,600,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 적정성은 별도의 현장·인근 거래 조사 없이 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,705,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,078,704원 |
| 1. 갑구 12번 경매개시결정 · 백승재 | 18,600,000원 | 18,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,027,046원 |
집행비용은 매각가의 2.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 계산상 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·물적 조건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 죽동 소재 죽동주차장 북서측 인근이며, 주위는 단독주택이 밀집한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 10분 이내 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목조 기와지붕(현 스레트형함석지붕) 단층으로, 외벽 몰탈위페인팅·내벽 벽지도배·새시창·장판지 마감 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 온수보일러 난방시설과 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 78.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 공시지가는 215,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 측량 우선. 타인 소유 건물의 실제 침범 여부와 면적을 측량으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 실제 현황을 매각물건명세서·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 공부·현황. 목록 1의 공부상 공장, 현황 주택이라는 비고를 확인하고 건축물대장·현황을 대조해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 자료가 없어 감정가의 시세 대비 수준을 알 수 없으므로 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 등기 원본. 계산상 기준권리로 잡힌 2020년 목포시 압류는 2021년 해제로 말소된 이력이 있으므로 최신 등기 원본에서 현존 권리를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 경계가 더 중요하다
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액 0원이고, 근저당·압류도 등기 요약상 남아 있지 않아 금전 권리관계는 비교적 단순합니다. 하지만 그 대신 물적 리스크가 선명합니다. 인접 146-4번지 타인 건물의 일부 점유, 불분명한 지적경계, 목록 1의 공부상 공장·현황 주택 기재가 함께 있어 입찰 전 현장 확인과 측량이 필수적입니다. 게다가 비교 실거래가 없어 37,705,750원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 이 물건은 ‘권리 깨끗함’보다 경계·점유·현황 확인이 먼저인 단독주택 경매입니다.
