창원지방법원 2025타경10526. 경상남도 창녕군 부곡면 온정리 268-10의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 근린상가 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 주택 및 창고이며 주택 부분은 현황 공가로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 김동효이고, 2024.12.04. 삼칠농업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 2008년 비사벌신용협동조합 근저당권은 2024.11.29. 이미 말소됐고, 2012년 부곡농업협동조합 가압류 역시 2012.10.16. 해제로 말소됐습니다. 현존 말소기준권리 뒤에 설정된 포항시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10526 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 온정리 268-10 · 경상남도 창녕군 부곡면 온정1길 32-2 |
| 용도 / 현황 | 근린상가 + 토지 · 감정 이용상태 주택 및 창고 · 현황 공가 |
| 토지 | 대 · 651.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김동효 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 96,025,000원 / 96,025,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동함안농업협동조합(변경전:삼칠농업협동조합) / 39,660,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재했고, 주택 부분은 현황 공가로 조사됐습니다. 현재 등기상 말소기준은 2024.12.04. 삼칠농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 포항시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 96,025,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가나 최저가가 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지를 이 자료만으로 판단할 수는 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 96,025,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,820,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 61,456,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 96,025,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,128,450원 |
| 2. 근저당 · 삼칠농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,896,550원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 48,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 45,896,550원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 현황·물적 리스크 — 이 사건의 실제 핵심
권리보다 더 주의해야 할 부분은 토지 경계와 건물 면적입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물(1-1~1-2)을 포함합니다. 토지는 인접 필지와 지적 경계가 불분명해 정확한 경계 확인에 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
| 감정 이용상태 | [2] 주택 및 창고(현황:공가) · [2-1] 주택(현황:공가) · [2-2] 창고 |
|---|---|
| 건물 구조 | 목조 스레트지붕 단층 · 몰탈 및 페인트 마감 · 장판지/몰탈 바닥 · 목재 및 샤시창호 |
| 설비 | [2-1] 난방설비 |
| 공부와의 차이 | 감정요항표 기재상 없음 |
| 위반건축물 | 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 온정마을 내 토지로, 부근은 주택과 농경지가 소재하는 농촌지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 651.0㎡, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 100,000원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 실제 이용상태가 주택·창고이고 주변이 주택·농경지 중심의 농촌지대로 평가돼 있어, 가격 판단은 실거래·수요 확인 없이 단정하지 않는 것이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접 필지와 지적 경계가 불분명하므로 현황 경계와 등기·지적상 경계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 목록2의 공부상 면적과 실측 면적 차이가 크므로 현장 실측 상태와 감정평가 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물(1-1~1-2)이 포함된다는 점을 확인하고 실제 위치·구조를 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 주택은 공가이고 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 현황과 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 96,025,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 확인할 사건
이 사건은 등기상 권리분석만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.12.04. 삼칠농업협동조합 근저당이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액도 0원입니다. 반면 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하고, 건물은 공부상 면적과 실측 면적이 상이합니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 96,025,000원을 가격적으로 유리하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 현장·측량·면적·가격 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
