광주지방법원 2026타경50179. 무안읍 대선해시앙아파트 102동 12층 1206호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 2017.06.16 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물의 12층입니다. 등기상 소유자는 이숙경이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.04.25 설정된 몽탄농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 서울보증보험·농협은행· 농림수산업자신용보증기금관리기관·농업협동조합중앙회 등의 가압류와 무안군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 보증금이나 임차권 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 실질취득액도 최저매각가와 같은 175,000,000원으로 봅니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 임차인 인수가 아니라 현재 가격이 최근 실거래보다 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50179 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 무안읍 성남리 1001 대선해시앙아파트 102동 12층 1206호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 63.11㎡ · 17층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이숙경 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.04.25 몽탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 청구금액 | 115,549,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 2024.04.25 몽탄농업협동조합 근저당권 이후 설정된 가압류·압류 및 2026.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 103.4%
대선해시앙 동일면적 63.11㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 그중 최근 12개월 표본은 8건, 평균은 169,187,500원입니다. 현재 최저매각가 175,000,000원은 이 최근 평균의 103.4%입니다. 최신 거래는 2026.02 170,000,000원이며, 현재 최저가가 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 63.11㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 63.11㎡ | 17 | 174,500,000원 |
| 2025.10 | 63.11㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 63.11㎡ | 7 | 169,000,000원 |
| 2025.08 | 63.11㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 63.11㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2025.08 | 63.11㎡ | 8 | 173,000,000원 |
| 2025.06 | 63.11㎡ | 13 | 166,000,000원 |
| 2024.11 | 63.11㎡ | 14 | 164,000,000원 |
| 2024.10 | 63.11㎡ | 15 | 167,000,000원 |
| 2024.10 | 63.11㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 63.11㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 63.11㎡ | 8건 | 169,187,500원 |
전체 12건 평균은 168,541,666원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 169,187,500원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +1.2%로 소폭 상승이지만, 그 점을 반영해도 현재 최저가가 최근 평균의 103.4%인 사실은 변하지 않습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 근저당 · 몽탄농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 100,000,000원 | 51,750,000원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 29,844,799원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 210,916,553원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,741,639원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 83,535,958원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 몽탄농업협동조합 | 4,230,795원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 563,269,744원, 채권자 예상배당은 171,750,000원, 미배당액은 391,519,744원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 171,750,000원 | 391,519,744원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 426,029,744원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 453,637,744원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 회차 변화가 매수인의 인수부담을 키우는 구조가 아니라, 응찰가격 자체를 낮추는 방향으로 작용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안교육지원청 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.06.16 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물의 12층으로, 개별난방·승강기·지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 4면이 왕복2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·도시계획구역이며 공시지가 355,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
- 단지. 대선해시앙은 175세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현장상태. 감정 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재확인. 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 169,187,500원의 103.4%입니다. 현 회차를 가격 할인 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래와 비교. 최신 거래는 2026.02의 170,000,000원입니다. 응찰가가 이 수준을 얼마나 웃도는지 별도로 계산해 보세요.
- 임차인. 임차인은 없고 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
- 미납관리비. 2026년 3월 기준 1,251,440원이 기재돼 있으므로 관리주체에 현재 잔액과 정산 범위를 확인하세요.
- 현장 확인. 감정은 폐문부재 상태에서 외부관찰로 진행됐으므로 내부 상태와 실제 점유 상태를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 현재 가격은 보수적으로”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이라 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 신건 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 169,187,500원의 103.4%이고, 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +1.2%로 소폭 상승했더라도 현 회차를 ‘시세보다 싼 경매’로 평가할 수는 없습니다. 권리는 합격권, 가격은 신중. 현재 사건에서 가장 중요한 판단축은 복잡한 권리 승계가 아니라 실제 실거래와 응찰가의 간격입니다.
