창원지방법원 2025타경10529. 밀양시 단장면 무릉리의 토지와 단독주택 이용 물건입니다. 등기상 소유자는 권진석이고, 2022.12.20. 소유권을 취득한 같은 날 이곡새마을금고 명의의 채권최고액 564,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 춘천시 압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐고, 경매개시결정의 채권자도 새마을금고중앙회입니다.
권리표만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 현황입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물(2-1)이 포함됩니다. 목록 토지들은 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하며, 특히 일부가 인접한 무릉리 360번지·360-1번지에서 점유되고 있는 것으로 추정됩니다. 따라서 이 사건은 “등기가 단순하니 안전하다”가 아니라, 등기 리스크는 낮지만 물리적 경계·점유 리스크는 반드시 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10529 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 320-17 |
| 건물 등기 소재 | 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 320-15 · 경상남도 밀양시 단장면 무릉2길 9-6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 상태 |
| 소유자 | 권진석 |
| 감정가 / 최저가 | 351,890,600원 / 351,890,600원 (신건) |
| 청구금액 | 521,701,816원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 2022.12.20.
임차인 없음. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 핵심은 2022.12.20. 설정된 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 춘천시 압류와 국 압류, 2025.10.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 근저당권 채권최고액 564,000,000원 중 현재 최저가 기준 346,164,132원이 배당되고 217,835,868원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 현황 리스크 — 등기보다 측량이 중요하다
- 경계 불분명. 목록 토지는 인접지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 경계 확인을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 인접 토지의 점유 추정. 무릉리 360번지·360-1번지에서 본건 일부를 점유하고 있는 것으로 추정돼 정확한 점유현황 역시 지적측량이 필요합니다.
- 지목과 현황 차이. 목록 중 토지는 공부상 지목이 ‘묘지’이나 현황은 ‘휴경지’ 상태입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물(2-1)이 포함됩니다.
- 부속 시설. 토지상의 자연생 수목과 조경수·데크·담장 등은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
③ 가격 판단 — 신건 351,890,600원, 실거래 근거는 없다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 351,890,600원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득 금액도 351,890,600원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다”거나 “감정가 대비 저평가”라고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 351,890,600원 | 346,164,132원 | 217,835,868원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 281,512,480원 | 276,771,305원 | 287,228,695원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 225,209,984원 | 221,257,044원 | 342,742,956원 |
회차가 내려갈수록 근저당권 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 351,890,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,726,468원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 564,000,000원 | 346,164,132원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 564,000,000원 대비 217,835,868원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 노곡동 마을회관 서측 인근에 위치하며 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택 상태이며, 건물은 일반목구조 목구조지붕 2층입니다.
- 설비. 급배수·위생설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 특성. 토지자료상 계획관리지역, 지목 묘지, 토지이용상황 임야기타, 급경사·부정형·맹지로 기재돼 있으며 면적은 611.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되거나 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적측량 우선. 인접 토지와 실제 경계, 무릉리 360번지·360-1번지의 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물(2-1)의 위치와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 묘지 지목과 휴경지 현황 확인. 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 부분을 직접 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 토지자료에 도로접면이 맹지로 기재돼 있으므로 실제 출입경로와 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없어 351,890,600원이 시세 대비 유리한지 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2022.12.20. 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 경계·점유·접근성입니다. 감정평가서 자체가 인접지와의 경계 불명확 및 타 필지에서 본건 일부를 점유하는 것으로 추정된다고 적시하고 있고 지적측량을 요구합니다. 여기에 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없지만, 현장과 측량이 확인되기 전에는 가격 메리트를 논하기 어렵다.” 신건 최저가 351,890,600원이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 토지의 실제 모습입니다.
