광주지방법원 2026타경50210. 오룡마을휴먼시아 203동 1층 102호 아파트입니다. 표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 175,000,000원이고, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 185,583,333원이어서 최저가가 시세의 94.3%로 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 핵심 가격판단 기준이 아닙니다. 임차권자 배현호의 보증금 190,000,000원이 최저가보다 크고 대항력도 인정되어, 현재 회차 배당 후 남는 18,250,000원이 매수인에게 인수됩니다.
더 중요한 점은 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 이 구조가 크게 개선되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 매각가 140,000,000원에 인수액은 52,760,000원, 2회 유찰 시 매각가 112,000,000원에 인수액은 80,368,000원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 임차보증금 190,000,000원 안팎에 묶이는 구조입니다. ‘1.75억이 최근 시세보다 낮다’는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50210 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2072 오룡마을휴먼시아 203동 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.51㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 박정근 (2022.06.09 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 선순위 가등기를 봐야 한다
현재 권리분석의 말소기준은 2026.03.17 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 따라서 그보다 앞선 2022.01.27 유한회사조은에프씨의 가등기와 배현호의 주택임차권은 단순히 후순위 소멸권리로 볼 수 없습니다. 특히 가등기는 말소기준 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있고, 별도 확인사항에서도 담보가등기 종류 확인 필요로 제시되어 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배현호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 전입 2023.01.18 확정 2023.01.12 점유개시 2023.01.20 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
배현호는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 현재 175,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,250,000원 공제 후 171,750,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 18,250,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다.
② 시세 비교 — 1.75억이 아니라 약 1.90억으로 비교
오룡마을휴먼시아는 660세대, 준공일 2009.08.05이고 비교 면적은 84.51㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적권 거래 12건 평균은 185,583,333원, 최신 거래는 2026.04 192,500,000원입니다. 최저가 175,000,000원만 보면 최근 평균의 94.3%이지만, 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 기준 약 190,000,000원은 최근 평균의 약 102.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.85㎡ | 14 | 192,500,000원 |
| 2026.04 | 84.51㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.51㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 10 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 14 | 192,500,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 2 | 187,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.51㎡ | 1 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.51㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 185,583,333원 |
최근 거래 범위는 165,000,000원~205,000,000원이고 최신 거래는 192,500,000원입니다. 따라서 실질취득 약 190,000,000원은 최신 거래보다는 소폭 낮지만 최근 12개월 평균보다 높습니다. 더구나 본건은 1층이고, 권리상 선순위 가등기 확인까지 필요하므로 최저가 175,000,000원이라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 배현호 보증금 | 190,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 190,000,000원 중 171,750,000원이 배당되고 18,250,000원은 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가와 아파트단지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 1층 102호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·도시계획구역(남악신도시)·지구단위계획구역(남악지구)·택지개발지구이며 공시지가는 560,700원/㎡입니다.
- 단지. 오룡마을휴먼시아는 660세대, 준공일 2009.08.05이며 동일 면적권 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 25.0%입니다. 다만 본건은 유찰돼도 대항력 보증금 인수액이 늘어 실질취득이 크게 낮아지지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 2022.01.27 유한회사조은에프씨 가등기는 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 표시입니다. 담보가등기인지와 매각 후 존속관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 신건 최저가 175,000,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차보증금 190,000,000원 수준을 가격 판단 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차보증금 미배당. 현재 회차 기준 배현호 보증금 중 18,250,000원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 52,760,000원, 2회 유찰 시 인수 80,368,000원으로 증가하므로 최저가 하락만 보고 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 185,583,333원, 최신 거래는 192,500,000원입니다. 실질취득 약 190,000,000원은 최근 평균 이상입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 가등기 관련 원인을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 물건의 핵심은 최저가 175,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 배현호의 보증금 190,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 미배당 18,250,000원을 인수하고 유찰될수록 인수액은 더 커집니다. 결국 실질취득은 약 190,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 185,583,333원보다 높은 수준입니다.
여기에 2022.01.27 가등기가 말소기준보다 앞서 있고 매수인 인수 권리로 표시되어 있으며, 담보가등기 종류 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건은 단순한 ‘임차보증금 인수형’보다 한 단계 더 보수적으로 봐야 합니다. 가격 메리트가 뚜렷하지 않은 상태에서 선순위 가등기까지 미확정인 만큼, 권리 성격 확인 전 입찰 보류가 우선입니다.
