한 줄 평. 임차인 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리는 단순합니다. 다만 실질취득가 224,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 215,363,636원의 104.0%로, 신건을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 최신 거래 229,000,000원보다는 낮지만 평균 시세 위에서 시작하는 물건입니다.
창원지방법원 2025타경10604. 창녕군 남지읍 ‘동아더프라임아파트’ 102동 9층 904호입니다. 감정 이용상태 역시 아파트이며, 동일면적 실거래 비교 대상은 전용 84.93㎡입니다. 현재 소유자 정준엽은 2022.08.24. 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 180,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
현재 등기 흐름에서 핵심은 복잡한 임차권이 아니라 근저당권과 그 이전입니다. 2022.08.24. 농협은행주식회사 근저당권은 최초 채권최고액 151,800,000원으로 설정됐고, 2024.11.21. 등기에는 채권최고액 126,000,000원으로 변경된 내용이 있습니다. 이후 2025.08.21. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.12.16. 그 회사가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10604 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 817-1 동아더프라임아파트 102동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 정준엽 · 2022.08.24. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 117,878,258원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.24. 농협은행주식회사 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 추가 부담할 금액은 확인되지 않으며, 예상 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 2023.06.22. 설정됐던 에피도트주식회사 근저당권 15,000,000원과 전세권 5,000,000원은 모두 2026.04.09. 해지로 말소됐고, 국민건강보험공단 압류와 국 압류 역시 2026.04.08.~04.09. 해제됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.0% 높은 신건
남지동아더프라임 동일면적 84.93㎡ 실거래 12건 중 최근 12개월 표본은 11건, 평균은 215,363,636원입니다. 최신 거래는 2026.09. 229,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 구간보다 +38.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.93㎡ | 14 | 229,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 17 | 214,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 84.93㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 11건 | 215,363,636원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.0%입니다. 최신 2026.09. 거래 229,000,000원보다는 5,000,000원 낮지만, 최근 평균보다 8,636,364원 높습니다. 따라서 신건 상태에서는 명확한 가격 할인 구간이라고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 151,800,000원 | 151,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,264,000원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당 부족액 0원, 소유자 잔여 68,264,000원, 매수인 인수액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회부터 가격 여지가 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 179,200,000원 | 151,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 11,247,040원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 179,200,000원으로 내려가 최근 12개월 평균보다 36,163,636원 낮아집니다. 2회 유찰 시 143,360,000원이며, 이때 채권자 미배당 11,247,040원이 발생하지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제시된 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 9층 904호입니다.
- 주위환경. 공동주택, 단독주택, 학교, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고 북측에 진입로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등의 조건이 있습니다.
- 단지 규모. 남지동아더프라임은 443세대, 사용승인일은 2010.12.09.입니다.
- 거래 흐름. 동일면적 최근 실거래 12건이 확인되고 최근 구간 가격 추세는 이전 구간 대비 +38.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 판단. 실질취득가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.0%이므로 현재 가격만 보고 할인 매물로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래와 병행 비교. 2026.09. 최신 거래 229,000,000원과는 5,000,000원 차이입니다. 개별 호수의 층·향·내부상태 차이를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 과정과 현재 점유 상태는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경내역 대조. 2022.08.24. 최초 채권최고액 151,800,000원과 2024.11.21. 변경등기 126,000,000원이 함께 존재하므로 등기 원문과 채권계산서를 대조하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 집행비용과 근저당 중심의 계산이므로 미납 관리비, 당해세 등 실제 비용은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라 낙찰가 외에 보증금 승계로 실질취득비용이 불어나는 구조가 아닙니다. 반면 현재 신건 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 215,363,636원보다 높습니다. 최근 가격 흐름이 +38.9%이고 최신 거래가 229,000,000원이라는 점은 방어 요인이지만, 평균 시세 이상에서 시작하는 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 권리 안전성은 장점, 가격은 신건 기준 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
