광주지방법원 2026타경50216. 목포시 용당동 1137-16의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 시멘트 기와지붕(함석지붕 보강) 단층 주택이고 토지는 208㎡입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.12.10. 설정된 염주새마을금고 근저당권 32,500,000원입니다. 그런데 임차인 최이복의 전입일은 그보다 앞선 2013.11.28.입니다. 제공된 권리판정도 대항력 있는 임차인으로 분류하며, 예상배당에서는 보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
즉 이 사건은 등기부의 근저당·가압류가 소멸한다고 해서 인수 부담까지 0원이 되는 구조가 아닙니다. 염주새마을금고 근저당과 이후의 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금은 별도로 남습니다. 현재 최저매각가 92,921,000원에 낙찰된다는 가정이라면 낙찰대금 92,921,000원 + 인수 10,000,000원 = 실질취득 102,921,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 1137-16 · 산정로128번길 46-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태 주택 |
| 토지 | 대 208㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 | 목조 시멘트 기와지붕(함석지붕 보강) 단층 주택 |
| 현재 소유자 | 김경자 지분 5분의 3 · 이수진 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 92,921,000원 / 92,921,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 염주새마을금고 / 23,665,690원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 수목 토지가격 포함 · 일부 지상 오수처리시설 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기권리만 보면 말소기준은 2013.12.10. 염주새마을금고 근저당권입니다. 2026.03.27. 임의경매개시결정과 2026.04.30. 소상공인시장진흥공단 가압류는 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최이복은 2013.11.28. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아니라 선순위 임차보증금 10,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최이복 | 입구 정면 기준 좌측 방 한칸 주장 | 2013.11.28 | 10,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 10,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2026.04.20. 접수됐으나, 제공된 배당모형은 우선변제권 없이 예상배당 0원·보증금 10,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 해당 배당모형에 반영되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’는 결론 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 92,921,000원이나 현재 실질취득 102,921,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 선순위 임차보증금이 있는 만큼 최저매각가만 떼어 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,921,000원 | 10,000,000원 | 102,921,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 74,336,800원 | 10,000,000원 | 84,336,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 59,469,440원 | 10,000,000원 | 69,469,440원 | 0원 |
유찰 시 낙찰대금은 낮아지지만 인수액은 각 시나리오에서 10,000,000원으로 동일합니다. 즉 응찰가를 정할 때는 매각가가 아니라 매각가 + 임차보증금 인수를 기준으로 자금총액을 잡아야 합니다. 다만 비교 실거래가 없으므로 어느 회차가 시세 대비 유리한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,072,578원 |
| 인수 · 임차인 최이복 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 염주새마을금고 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,058,816원 | 8,058,816원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,289,606원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 등기채권이 모두 배당되고 소유자 잔여액도 50,289,606원입니다. 그러나 임차인 최이복 보증금은 배당액 0원으로 계산돼 별도로 매수인이 10,000,000원을 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포이랜드노인복지관 북서측 인근의 정비된 주택지대에 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 이용상태는 주택, 목조 시멘트 기와지붕(함석지붕 보강) 단층이며 기본적인 위생설비와 난방설비가 있습니다.
- 토지. 208㎡ 대지, 제1종일반주거지역·방재지구이며 지형은 평지, 형상은 자루형, 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 228,700원/㎡입니다.
- 매각 대상 확인. 일괄매각이고 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 포함됩니다. 부속건물인 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 광 2.64㎡는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 토지상 시설. 일부 지상 수목(동백나무 등)은 토지가격에 포함해 평가됐고, 일부 지상에 오수처리시설이 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 반영. 최저가 92,921,000원이 아니라 현재 회차 기준 실질취득 102,921,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 임차범위 확인. 최이복은 입구 정면 기준 좌측 방 한칸을 점유한다고 주장합니다. 현장 점유현황과 실제 사용범위를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당요구는 접수됐지만 제공 배당모형에서는 임차보증금 예상배당 0원·전액 인수입니다. 당해세·최우선변제 미반영 여부도 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상과 소재불명으로 기재된 2.64㎡ 부속건물의 실제 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 자루형 토지, 소로한면 접면, 수목 및 오수처리시설의 위치와 이용상 지장을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 현재 실질취득 102,921,000원이 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 별도 시세조사 없이 ‘신건 최저가’만 보고 응찰해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구·점유 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “승계되는 보증금”을 분리해서 봐야 한다
이 사건의 등기부는 복잡하지 않습니다. 2013.12.10. 염주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2013.11.28. 전입 임차인이 존재하기 때문에 결론은 ‘인수 0원’이 아닙니다. 제공된 배당계산대로라면 최이복의 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계합니다.
따라서 현재 신건에서 봐야 할 금액은 최저가 92,921,000원이 아니라 실질취득 102,921,000원입니다. 1회 유찰 시에는 84,336,800원, 2회 유찰 시에는 69,469,440원이지만, 어느 가격대가 시세보다 싼지는 비교 실거래 자료가 없어 판단할 수 없습니다. 이 사건은 최저가보다 선순위 임차보증금 승계와 현장 점유 확인이 먼저인 물건입니다.
