광주지방법원 2026타경50237. 전남 영암군 학산면 독천리 쌍우아파트 1층 102호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 70,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 박납순 씨이고, 신청채권자는 신한카드 주식회사, 청구액은 4,502,724원입니다.
등기만 놓고 보면 현재 말소기준은 2024.11.25 영암군 압류이고, 2026.03.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·근저당권·경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 다만 이 사건은 등기보다 임차인 확인이 핵심입니다. 김종미 씨의 전입일 2024.05.20은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 추가 인수할지 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 학산면 독천리 60-1 쌍우아파트 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.51㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 박납순 (2024.08.26 상속, 2026.01.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 4,502,724원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인이 핵심
현재 등기상 말소기준권리는 2024.11.25 영암군 압류입니다. 이후 2026.03.26 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2006년 가압류·근저당권과 2007년 경매개시결정 등은 2009년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종미 | 미상 | 2024.05.20 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 “싸다”고 판단해서는 안 되며, 보증금 확인 전에는 실질취득가 자체가 미정입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 22.8% 높고 추세는 하락
쌍우B 동일 면적 84.51㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 57,000,000원이고, 최신 거래는 2024.10의 75,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.4% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 84.51㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.09 | 84.51㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2024.05 | 84.51㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2023.08 | 84.51㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.04 | 84.51㎡ | 3 | 77,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.51㎡ | 3건 | 57,000,000원 |
신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 57,000,000원의 122.8%입니다. 최신 거래 75,000,000원보다는 낮지만, 가격 판단에서는 과거 한 건의 고가 거래보다 최근 평균과 추세를 함께 봐야 합니다. 최근 가격 흐름이 -22.4%인 상황에서 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 4,502,724원 | 4,502,724원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,837,276원 |
위 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 김종미 씨의 보증금과 배당관계가 확인되지 않아 실제 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학산면사무소 북동측 인근으로, 주위는 상가와 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층 102호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 72,400원/㎡입니다.
- 규모. 쌍우B는 19세대이며, 준공일은 2006.07.07입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김종미 씨의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 생기면 낙찰가에 추가 인수액을 더한 금액이 실제 취득원가가 됩니다.
- 최근 시세 기준. 현재 7,000만원은 최근 12개월 평균 5,700만원의 122.8%이고 최근 거래 추세는 -22.4%입니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원이지만 임차보증금 인수 가능성이 해소되지 않으면 낮아진 최저가가 그대로 실질취득가 절감으로 이어지지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인의 보증금과 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
이 물건은 등기만 보면 단순하지만 임차관계가 결론을 바꿉니다. 김종미 씨는 말소기준권리보다 앞선 2024.05.20 전입자로 대항력이 있고, 보증금이 확인되지 않아 현재로서는 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 게다가 신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 57,000,000원의 122.8%이고 최근 거래 흐름도 -22.4%입니다. 최신 거래 75,000,000원 한 건만 보고 싸다고 볼 수 없습니다. 임차보증금 확인 전에는 실질취득가도, 적정 입찰가도 확정할 수 없는 사건입니다.
