광주지방법원 2026타경50251. 목포시 석현동 목포석현서희스타힐스 103동 11층 1105호, 전용 약 59.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이슬은 2023년 7월 매매가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 125,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 대부업체 근저당과 5건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다.
권리분석만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 다만 가격을 보면 이야기가 달라집니다. 현재 최저매각가 190,000,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 평균 184,000,000원보다 6,000,000원 높고, 가장 최근 2026년 4월 거래가 185,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50251 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 석현동 1181 목포석현서희스타힐스 103동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.98㎡ · 지하 1층 지상 22층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 이슬 (2023.07.13. 소유권이전 · 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 경매채권 / 청구액 | 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사 / 119,775,528원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 전부 소멸
말소기준은 2023.07.13. 국민은행 근저당권입니다. 이후의 에이피엘파이낸셜대부 근저당과 삼성카드·우리카드·신한카드·송원준·롯데카드 가압류, 2026.03.31. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 신건 최저가가 높다
목포석현서희스타힐스 동일 면적 59.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 184,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 12 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 12 | 190,500,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 17 | 188,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 4 | 189,500,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 10 | 186,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 15 | 179,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 15 | 169,000,000원 |
| 2025.11 | 59.98㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 12 | 179,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 184,000,000원 |
실거래 범위는 169,000,000원~193,000,000원이며 최근 12개월 평균은 184,000,000원입니다. 현재 최저가 190,000,000원은 평균의 103.3%로, 평균보다 6,000,000원 높습니다. 최신 거래 185,000,000원과 비교해도 5,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 125,400,000원 | 125,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이피엘파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,513,472원 | 4,513,472원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 9,414,177원 | 9,414,177원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,183,379원 | 9,183,379원 |
| 6. 가압류 · 송원준 | 42,845,896원 | 25,028,972원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,992,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 190,000,000원 가정 시 채권 총액 220,349,019원 중 186,540,000원이 배당되고, 미배당액은 33,809,019원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포가톨릭대학교 서측 인접 지역으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 목포석현서희스타힐스는 1,186세대이며 2021.06.25. 준공된 단지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 403,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 22층 건물의 11층으로 일반 급·위생·난방·소방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 상한 확인. 신건 최저가 1.90억은 최근 12개월 평균 1.84억과 최신 거래 1.85억보다 높습니다. 현재 가격을 할인된 경매가로 보지 마세요.
- 유찰 후 재비교. 1회 유찰 시 152,000,000원, 2회 유찰 시 121,600,000원 시나리오가 있으므로 실제 매각조건이 바뀌면 당시 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당이 말소기준인지, 이후 근저당·가압류가 모두 소멸 대상인지 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 추정치와 제공된 채권액을 기준으로 하므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류가 모두 소멸 예정이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 단순합니다. 그러나 신건 최저가 190,000,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원보다 6,000,000원 높고, 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차보다 시세 대비 가격 여유가 확보되는지를 중심으로 접근할 물건입니다.
