광주지방법원 2024타경52489. 순천시 풍덕동 290-20을 소재지로 하는 도시형생활주택 + 토지 사건입니다. 등기 건물은 풍덕동 290-14로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 감정평가상 현황은 지하층 유흥주점, 1층 안내실·주차장, 2층부터 7층까지 객실로 이용 중인 철근콘크리트조 7층 건물입니다. 즉 이름만 보고 일반 주거용 도시형생활주택으로 접근하기보다 숙박·상업 이용이 결합된 물건으로 권리와 점유를 함께 봐야 합니다.
권리의 기준점은 오래됐습니다. 2004.05.24 농업협동조합중앙회 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 2024년 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 권리가 소멸한다는 것과 점유·임차관계가 모두 확정됐다는 것은 다른 문제입니다. 특히 박선애의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 부분은 별도로 닫아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경52489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 풍덕동 290-20 · 등기 건물 전라남도 순천시 풍덕동 290-14 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 + 토지 · 지하 유흥주점 · 1층 안내실·주차장 · 2~7층 객실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 · 승강기·위생·소화전·난방설비 |
| 소유자 | 이미희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,237,520,000원 / 2,237,520,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정희태 / 514,716,824원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 150.0㎡ · 공시지가 712,300원/㎡ |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위 채권은 두껍다
말소기준은 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당입니다. 같은 날 후순위로 농업협동조합중앙회 근저당 903,600,000원과 372,000,000원이 이어지고, 이후 사인 근저당·가압류·압류가 누적됐습니다. 현재 배당표 기준으로는 매각대금이 후순위 채권까지 모두 충족시키지 못해 716,914,652원의 채권 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 곧바로 매수인에게 승계된다는 의미는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 4명, 1명은 대항력 판단 미완료
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이양상 | 6.6 | 2018.11.29 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현미 | 264.4640㎡(지하1층) · 음악홀 | 2009.01.30 | 30,000,000원 | 500,000원 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이충성 | 1,586.7840㎡ · 모텔 운영 | 2011.06.20 | 60,000,000원 | 500,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선애 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이양상·김현미·이충성은 확인된 전입일이 말소기준권리인 2004.05.24보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 김현미는 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 박선애는 배당요구 사실은 있으나 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격·배당 — 신건 100%, 시세 우열은 판단 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 2,237,520,000원이 최저매각가입니다. 그러나 동일 조건 실거래 확인값이 없어 이 가격이 시장보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 사실이나 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 숫자는 배당구조와 유찰 시 채권 미배당 확대입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,237,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,775,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 903,600,000원 | 903,600,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 최철호 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 강봉선 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 박선애 | 146,500,000원 | 146,500,000원 |
| 8. 을구 8번 근저당 · 김복점 | 300,000,000원 | 210,644,800원 |
| 9. 갑구 22번 가압류 · 박종석 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 23번 가압류 · 박종석 | 101,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 24번 가압류 · 정희태 | 150,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 28번 가압류 · 이강근 | 15,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 9번 근저당 · 이유진 | 120,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 45번 가압류 · 김부태 | 41,559,452원 | 0원 |
| 15. 을구 10번 근저당 · 이성준 | 170,000,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 53번 강제경매 · 정희태 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,929,659,452원 중 채권자 예상배당은 2,212,744,800원, 미배당은 716,914,652원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 산정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 풍덕동 홈플러스 북서측 인근으로, 대형판매점·숙박업소·각종 점포가 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측으로 간선도로가 통과해 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 현황 이용. 지하층은 유흥주점, 1층은 안내실·주차장, 2층~7층은 객실로 이용 중입니다. 임차인 이충성의 현황 용도도 모텔 운영으로 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 대·상업용·평지·사다리형·소로한면 조건입니다. 가축사육제한구역과 가로구역별 최고높이 제한지역이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 7층 건물이며 위생·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 동일 조건 실거래 확인값이 없고 실제 이용이 숙박·유흥·상업시설을 포함하므로, 일반 주거형 물건처럼 시세 비교만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박선애 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능 여부를 원본 명세서와 점유자료로 확인해야 합니다.
- 관계인 임차 여부 확인. 이양상은 등기부상 채무자와, 박선애는 가압류 채권자와 동일인으로 표시됩니다. 실제 임대차관계와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있는지 확인해야 현재 배당표의 선순위 차감 규모를 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재돼 있으므로 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 2,237,520,000원이지만 동일 조건 실거래 확인값이 없어 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,790,016,000원, 2회 유찰 시 1,432,012,800원이며 산정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 미상 임차인 위험은 별도입니다.
- 신청채권자 배당. 신청채권자 청구액은 514,716,824원이고 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 산정상 신청채권자 배당은 0원입니다.
맺으며 — “말소 구조는 보이지만, 점유는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 등기 구조만 보면 기준점은 분명합니다. 2004.05.24 농업협동조합중앙회 근저당 이후 후순위 권리가 쌓였고, 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서 더 중요한 변수는 박선애의 미확정 임차관계와 국세·지방세 압류 7건의 우선순위입니다. 여기에 현황 이용도 모텔 객실·유흥주점이 포함된 상업형 물건이라 일반적인 주거용 경매보다 점유와 환금성 검토가 무겁습니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 2,237,520,000원이라는 숫자는 분명하지만 이를 비교할 동일 조건 실거래 확인값이 없으므로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 “최저가가 얼마인가”보다 먼저 박선애의 권리가 실제로 승계 위험을 만들지 않는지, 당해세가 얼마인지, 일괄매각 대상과 실제 점유가 정확히 무엇인지를 확인해야 합니다. 결론은 등기상 인수 0원 산정, 점유·세금은 확인 전 보류. 가격 매력 역시 확인 전 가점을 줄 수 없습니다.
