광주지방법원 2025타경51858. 여수 화치동 중소기업단지 안에 있는 공장·사무소·창고와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 3,291.3㎡이고 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사에코시티이며, 2024.01.12 설정된 여천농업협동조합 근저당 1,800,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.01.15 설정된 근저당 450,000,000원과 2025.07.31 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 순서만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 문제는 물건 상태와 가격 검증입니다. 감정가와 최저가가 모두 2,509,570,420원인 신건인데, 비교할 실거래 자료가 없으므로 지금 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 여기에 매각물건명세서에는 단층 창고 300㎡의 일부 벽체가 소실됐고, 단층 공장(창고) 108.32㎡는 철골만 남아 있으며, 부속 화장실 3㎡는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51858 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화치동 1441 · 산단중앙로 77-48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 1, 2층 사무소 · 창고 · 공장(창고) |
| 토지 | 3,291.3㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사에코시티 |
| 감정가 / 최저가 | 2,509,570,420원 / 2,509,570,420원 (신건) |
| 청구액 | 210,410,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 공시지가 | 229,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
현재 권리관계의 기준점은 2024.01.12 여천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 토지 화치동 1441이 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 다음 날 설정된 450,000,000원 근저당 역시 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸 예정이며, 2025.07.31 조승범의 임의경매개시결정도 후순위입니다.
과거의 중소기업은행·우리은행·광주은행·신용보증기금 등 근저당과 압류·가압류·가등기·가처분은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 2026.02.10 여수시 압류 역시 2026.06.29 해제돼 말소되었습니다. 따라서 현재 배당 계산에서는 매수인이 승계하는 등기상 권리를 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 25.10억
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 2,509,570,420원이 적정 시세인지, 할인된 가격인지 수치로 확인할 근거가 없습니다. 신건이므로 최저가 역시 감정가와 동일하고, 가격 메리트는 확인되지 않은 상태로 보는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,509,570,420원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,007,656,336원 | 264,820,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,606,125,068원 | 662,336,183원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인의 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 이 물건의 가격 판단은 채권자 손실 규모가 아니라 공장 상태·토지 가치·산업단지 수요를 기준으로 따로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,509,570,420원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 27,495,704원 |
| 1. 근저당 · 여천농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이은경 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,074,716원 |
현재 회차 2,509,570,420원을 기준으로 집행비용을 제외한 두 근저당 채권최고액이 전액 배당되고, 소유자에게 232,074,716원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 화치동 소재 화치동중소기업단지 내에 위치하며 부근은 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 공장, 1·2층 사무소, 창고, 공장(창고)으로 이용됩니다.
- 토지. 공장용지 3,291.3㎡, 일반공업지역, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 229,700원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·산업시설구역·특별대책지역이며, 가축사육 전부제한구역과 장애물제한표면구역에도 해당합니다.
- 건물 상태. 단층 창고 300㎡ 일부 벽체 소실, 단층 공장(창고) 108.32㎡ 철골만 존치, 부속 화장실 3㎡ 멸실 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현존 건물 실측. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 실제 남아 있는 구조물의 면적·사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 훼손 부분 확인. 벽체가 소실된 창고와 철골만 남은 공장(창고)이 감정가와 실제 활용가치에 어떤 영향을 주는지 점검해야 합니다.
- 임대·점유관계. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 사업자 점유, 임대차, 명도 대상 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 신건 2,509,570,420원을 곧바로 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 산업단지 규제. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역·특별대책지역 등 토지이용 제한이 실제 사업계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰 시 채권 미배당은 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수분을 매수인이 자동 승계하는 구조는 아닙니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 등기상 인수 위험 자체는 낮은 편입니다. 하지만 산업용 부동산은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 안전한 입찰이 되는 물건이 아닙니다. 감정가 2,509,570,420원이 그대로 최저가인 신건이고 비교 실거래도 없으며, 일부 창고 벽체 소실·철골만 남은 공장·화장실 멸실까지 확인됩니다. 게다가 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 검증 전”입니다. 토지 3,291.3㎡의 산업용 가치와 실제 사용 가능한 건물 범위, 점유관계를 확인한 뒤에야 25.10억원이라는 신건 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
