광주지방법원 2026타경30. 광양읍 덕례리 ‘흥한에르가’ 102동 7층 701호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정평가상 지하 1층, 지상 20층 건물 중 7층이고, 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 흥한산업주식회사이며, 2020.02.04 우리은행 근저당권 설정이 말소기준입니다.
그런데 이 사건은 말소기준만 보고 “후순위 권리가 지워진다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 주용이 2019.05.23 전입한 것으로 확인돼 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 사람을 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계에서의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 승계금액 미상”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 102동 7층701호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 지하 1층, 지상 20층 중 7층 |
| 소유자 | 흥한산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정수연 / 120,175,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 흥한에르가 · 420세대 · 2019.06.14 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주용 | 2019.05.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음·금액 미상 |
전입일 2019.05.23은 우리은행 근저당권 설정일 2020.02.04보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 인수금액은 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 매수인 인수 0원으로 표시돼 있더라도, 이를 실제 인수위험 0원으로 해석하면 안 됩니다. 주용의 임대차보증금과 점유·임대차관계가 확인되기 전까지 실질취득가는 확정 불가입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
흥한에르가 동일 면적 전용 59.97㎡ 실거래입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해 보면 가격 방향이 분명합니다. 최근 12개월 평균은 151,000,000원, 최신 거래는 152,000,000원인데 현재 최저매각가는 163,000,000원입니다. 최근 시세 대비 비율은 107.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 2 | 152,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2024.08 | 59.97㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 59.97㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2023.12 | 59.97㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 2건 | 151,000,000원 |
전체 실거래 평균은 157,333,333원이지만, 과거 185,000,000원 거래까지 포함된 평균이므로 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 151,000,000원으로 낮아졌고, 최근 구간의 가격 추세도 -5.9%입니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 전체 평균보다 얼마나 낮아 보이는지를 근거로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000,000원 | 159,918,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정수연 | 120,175,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션상 집행비용 3,082,000원과 우리은행 159,918,000원으로 매각대금 163,000,000원이 모두 소진되고 정수연과 소유자에게는 배당이 없습니다. 다만 주용의 보증금·확정일자와 당해세·최우선변제가 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 ‘덕산제’ 북측 인근으로, 주위에 아파트 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 20층 중 7층입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 소방, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 완경사지대 내 아파트 부지이며, 단지 동측으로 공도와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류 접합·소로1류 및 소로2류 저촉, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 공시지가. 313,500원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 420세대 단지이며 실거래는 확인되지만, 최근 가격 추세 -5.9%와 경매 매각률 30.0%를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주용 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 임대차계약 관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 전입은 2019.05.23로 선순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 판단은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 행사 1회 제한 특별매각조건이 있어 일반 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 151,000,000원, 최신 거래 152,000,000원, 추세 -5.9%를 우선해 보세요.
- 등기 채권액 대조. 우리은행 근저당의 30,000,000,000원 기재와 64,800,000원 변경등기를 원본에서 확인하세요.
- 배당표를 인수액으로 오해 금지. 시뮬레이션상 인수 0원과 실제 임차인 승계 위험은 별개입니다.
맺으며 — “신건 1.63억”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입이다
이 사건은 현재 최저가가 최근 시세보다 높다는 점만으로도 공격적으로 볼 물건이 아닙니다. 최근 12개월 평균 151,000,000원, 최신 거래 152,000,000원에 비해 최저가는 163,000,000원이고, 최근 가격 흐름도 -5.9%입니다. 여기에 2019.05.23 선순위 전입자 주용의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다.
또한 전세사기피해자 우선매수권이 특별매각조건으로 존재해 일반 응찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가에서 얼마나 할인됐나”가 아니라 “선순위 임차관계가 얼마로 확정되는가, 그리고 우선매수권이 어떻게 행사되는가”입니다. 현재 단계에서는 권리·가격·낙찰가능성 모두 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
