전주지방법원 2026타경21. 등기상 건물은 김제시 금산면 용산리 531-5, 774-23 주1동으로 표시되고, 감정상 곡물건조장 및 창고 등으로 이용 중입니다. 토지는 지목이 창고용지이고 면적은 281.0㎡입니다. 권리관계의 출발점은 2018.09.14. 설정된 금산농업협동조합의 채권최고액 65,400,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이 되며, 이후 남아 있는 가압류들과 2026.08.25. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 소유자 오홍택은 2020.04.13. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 임차인은 확인되지 않고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 후순위 채권자에게 거액의 미배당이 발생하더라도 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경21 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금산면 용산리 531-5 · 도로명주소 금산면 용산로 50 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 곡물건조장 및 창고 등 |
| 토지 | 창고용지 · 281.0㎡ · 전창고 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오홍택 (2020.04.13. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 91,714,600원 / 91,714,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 1,019,841,267원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.14. 금산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 65,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류·압류는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 확인되지 않고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2024년 샘골농업협동조합 가압류와 2025년 농업협동조합중앙회 가압류 일부는 등기부상 이미 말소됐으며, 현재 남아 있는 후순위 가압류·압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 신건 가격과 회차 시나리오
현재 회차는 감정가의 100%인 91,714,600원이 최저매각가입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득액도 91,714,600원입니다. 다만 곡물건조장·창고 및 토지가 결합된 물건이므로 감정가와 최저가만으로 일반 주거용 부동산처럼 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,714,600원 | 89,663,737원 | 1,641,240,147원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,371,680원 | 71,650,990원 | 1,659,252,894원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,697,344원 | 57,240,792원 | 1,673,663,092원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당은 늘어나지만, 제공된 권리관계에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 채권 부족액 자체보다 실제 물건의 용도·설비 포함범위·현장 상태와 응찰가격을 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,714,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,863원 |
| 2. 근저당 · 금산농업협동조합 | 65,400,000원 | 65,400,000원 |
| 3. 가압류 · 이서농업협동조합 | 60,332,479원 | 24,263,737원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 341,884,052원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전주김제완주 축산업협동조합 | 93,313,831원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 268,807,532원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 216,764,934원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 금산농업협동조합 | 600,787,416원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 금산농업협동조합 | 22,999,563원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 고창부안축산업협동조합 | 33,469,067원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 샘골농업협동조합 | 27,145,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,730,903,884원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 89,663,737원, 미배당은 1,641,240,147원입니다. 집행비용은 2,050,863원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 곡물건조장 및 창고 등으로 이용 중이며, 일반철골구조 판넬지붕 단층 건입니다.
- 토지. 지목은 창고용지, 면적 281.0㎡, 토지이용상황은 전창고이며 평지·부정형·소로한면입니다.
- 입지. 용산리 소재 ‘용반마을’ 남서측 외곽 도로변에 위치하며, 주위는 자연부락 주변 농경지대입니다.
- 교통. 도로변에 위치해 제지역 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구에 포함되고 가축사육제한구역에 해당하며, 농림지역과 접합니다.
- 공시지가. 26,000원/㎡입니다.
- 환금성. 기타 + 토지, 곡물건조장·창고 용도의 물건이므로 표준화된 공동주택과 달리 이용 목적과 설비 범위가 매수 판단에 직접 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각제외 물건 확인. 철재비닐하우스 2동과 곡물(벼)건조기 1대는 낙찰대상에서 제외됩니다. 현장 배치와 사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각 사건인 만큼 목록별 토지·건물의 경계와 실제 이용 현황을 매각서류와 현장에서 대조하세요.
- 가격 적정성 별도 검증. 현재는 감정가 91,714,600원이 그대로 최저가인 신건입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 후순위 채권과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당 1,641,240,147원은 크지만, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 확인되지 않지만 곡물건조장·창고로 실제 이용 중인 물건이므로 현 점유와 잔존 물품 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건의 경계가 핵심”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2018.09.14. 금산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 배당 측면에서는 채권 총액 1,730,903,884원에 비해 현재 회차 배당이 89,663,737원에 그쳐 1,641,240,147원의 미배당이 남습니다.
그렇다고 이 거액의 미배당이 낙찰자의 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다. 실제 입찰 판단의 핵심은 곡물건조장·창고라는 이용 형태, 토지의 용도와 입지, 그리고 철재비닐하우스 2동·곡물건조기 1대의 매각 제외입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 91,714,600원인 신건이므로, 권리의 깔끔함과 가격의 적정성을 별개로 검토해야 하는 물건입니다.
