광주지방법원 2026타경109. 여수시 종화동 904-11 소재 연립·다세대 계열 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 “주택이나 공실상태”로 기재되어 있고, 토지는 66㎡입니다. 현재 소유자는 서덕령이며, 2024년 3월 27일 설정된 여수시산림조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 권리 뒤에 들어온 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 홍은지 가압류, 홍은지 주택임차권, 이번 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인 홍은지입니다. 등기부 임차권에는 임대차계약일 2024.05.14, 점유개시일 2024.06.01, 주민등록일 2024.06.03, 확정일자 2024.06.03, 보증금 20,000,000원, 월차임 650,000원으로 기재되어 있습니다. 말소기준인 2024.03.27 근저당보다 뒤이므로 이 임차권은 매수인에게 대항하는 선순위 임차권이 아닙니다. 따라서 보증금 미배당이 생기더라도 현재 자료상 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 종화동 904-11 · 자산공원길 6-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택이나 공실상태 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 66㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 서덕령 |
| 감정가 / 최저가 | 204,486,000원 / 204,486,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍은지 / 21,153,972원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부에는 과거 굴수하식수산업협동조합 근저당 96,000,000원, 노동열 근저당 127,500,000원, 삼성카드·KB국민카드·삼성화재 관련 가압류와 과거 강제경매가 있었지만 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.27 여수시산림조합 근저당입니다. 이보다 뒤에 설정된 현존 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍은지 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2024.05.14 점유 2024.06.01 주민등록 2024.06.03 확정일자 2024.06.03 임차권등기 2026.02.03 | 20,000,000원 월 650,000원 | 매수인 대항 없음 말소기준 2024.03.27 이후 | 후순위 확정일자 2024.06.03 · 배당요구 2026.02.03 | 0원 보증기관 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건, 시세 판단보다 권리·배당 확인이 먼저
현재 회차는 감정가의 100%인 204,486,000원에서 시작합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 204,486,000원입니다. 다만 이 사건은 동일 조건의 실거래 비교값을 근거로 가격 우위를 판단할 수 있는 상태가 아니므로, 최저가만 보고 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,486,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,662,804원 |
| 1. 근저당 · 여수시산림조합 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 25,560,756원 | 25,560,756원 |
| 3. 가압류 · 홍은지 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 홍은지 | 21,153,972원 | 21,153,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,108,468원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 168,714,728원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 32,108,468원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 홍은지 관련 배당 항목은 동일인 권리 중첩 관계 때문에 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,486,000원 | 168,714,728원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,588,800원 | 160,498,557원 | 8,216,171원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,871,040원 | 128,238,845원 | 40,475,883원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수중앙초등학교 동측 인근으로, 주위는 주로 단독주택으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 외벽은 스타코·징크판넬, 내벽은 벽지도배·타일·인테리어 치장, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 일반 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러가 설치되어 있습니다.
- 토지. 66㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 395,800원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 중로3류 저촉, 가축사육 전부제한구역 및 학교 상대보호구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인의 동일인 관계. 홍은지가 임차권자·가압류 채권자·신청채권자로 중첩됩니다. 임대차계약서, 임차권등기명령, 가압류 원인채권, 경매신청채권의 관계를 반드시 대조하세요.
- 대항력 기준일. 주민등록일 2024.06.03은 말소기준 2024.03.27보다 늦습니다. 이 시간 순서가 실제 서류에서도 동일한지 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황, 위치, 구조, 감정 반영 범위와 소유관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 현재 점유. 감정 이용상태는 주택이나 공실상태로 기재되어 있습니다. 실제 인도 단계의 점유자는 매각 전 현황으로 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가 204,486,000원을 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 별도의 현장·거래사례 검증 후 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 중복 검증. 홍은지 관련 20,000,000원 가압류와 21,153,972원 경매신청채권이 별도 항목으로 계산되어 있으므로 실제 배당순위와 중복 여부를 법원 원본으로 확인하세요.
- 당해세·최우선변제. 예상배당에는 반영되지 않은 항목이 있으므로 배당요구종기 이후 최종 권리관계와 세금 관련 자료를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격과 동일인 관계”는 별도 문제
이 사건은 권리 순서만 보면 비교적 명확합니다. 2024.03.27 여수시산림조합 근저당이 말소기준이고, 홍은지의 계약·점유·주민등록·확정일자는 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 시나리오상 인수액도 전 회차 0원입니다.
그러나 안전하다고 바로 고평가하기는 어렵습니다. 홍은지가 임차권자와 가압류 채권자, 경매 신청채권자로 동시에 등장하고, 물건도 연립/다세대 + 토지에 제시외 건물 포함입니다. 여기에 현재 신건 가격의 시세 우위까지 확인되지 않았습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 동일인 권리관계·제시외 건물·가격 검증을 끝낸 뒤 접근할 물건”입니다.
