광주지방법원 2026타경112. 여수 웅천동 포레나여수웅천2단지 201동 25층 2501호 아파트입니다. 말소기준권리는 2019.06.14. 하나은행 근저당권 183,700,000원이고, 이후 설정된 여수신용협동조합·페퍼저축은행 근저당과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인도 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 458,000,000원인데, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 423,708,333원으로 최저가가 평균의 108.1%입니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.04의 475,000,000원이어서 최근 평균과 최신 거래 사이의 가격 편차가 큽니다. 따라서 신건 가격 자체에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 평가하기보다는 개별 층·상태와 최근 거래를 함께 확인하는 접근이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경112 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1889-1 여수웅천포레나2단지 201동 25층2501호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 84.9891㎡ · 29층 건물 중 25층 |
| 소유자 | 전상구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 458,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 180,765,020원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 포레나여수웅천2단지 · 1,448세대 · 2019.03.26 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸 예정
임차인 없음. 말소기준은 2019.06.14. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤의 여수신용협동조합 120,000,000원, 페퍼저축은행 132,000,000원 근저당과 전남신용보증재단·서민금융진흥원·국민은행·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다. 2021.09.07. 신도식 명의의 300,000,000원 근저당권은 2025.04.23. 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
포레나여수웅천2단지 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 423,708,333원, 최저 거래는 267,500,000원, 최고 거래는 485,000,000원이며 가장 최근 거래는 2026.04의 475,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.76㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 2 | 382,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 17 | 475,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 14 | 425,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 19 | 485,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 13 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 84.76㎡ | 18 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 12 | 267,500,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 2025.12 | 84.76㎡ | 15 | 435,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 423,708,333원 |
현재 최저매각가 458,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.1%입니다. 최근 평균 기준으로는 할인된 가격이 아니라 평균 이상 가격입니다. 다만 최신 거래 475,000,000원과 최고 거래 485,000,000원은 최저가보다 높습니다. 거래 범위가 넓기 때문에 25층이라는 개별 조건과 내부 상태를 실제 비교매물에 대조하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,980,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 183,700,000원 | 183,700,000원 |
| 2. 근저당 · 여수신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전남신용보증재단 | 13,333,344원 | 13,333,344원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,724,725원 | 1,986,656원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 13,986,123원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 31,058,545원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 48,415,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 557,218,274원 중 채권자 예상배당은 451,020,000원, 미배당은 106,198,274원입니다. 후순위 채권자의 미배당은 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포레나여수웅천더테라스1단지 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 29층 건물 중 25층이며 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스·난방·승강기·지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 남서측으로 왕복4차로 및 왕복3차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 완충녹지·중로1류·중로3류 등에 저촉됩니다. 공시지가는 1,040,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 포레나여수웅천2단지 1,448세대, 2019.03.26 준공 단지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 108.1%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보지 마세요.
- 25층 개별 비교. 최근 실거래의 층과 금액 차이가 큽니다. 25층의 향·조망·내부 상태를 실제 매물과 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 미납관리비. 2026.04.20 현황조사일 기준 미납관리비가 2,754,910원입니다. 낙찰 전 관리사무소에서 현재 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 106,198,274원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자의 미배당을 낙찰자가 직접 갚는 구조로 혼동하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 366,400,000원, 2회 유찰 시 293,120,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 비교 후 결정”
이 물건의 강점은 분명합니다. 2019.06.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 소멸 예정, 임차인도 없어 매수인 인수액 0원입니다. 권리분석 자체는 깔끔합니다.
다만 최저가 458,000,000원은 최근 12개월 평균 423,708,333원의 108.1%입니다. 가장 최근 475,000,000원 거래와 최고 485,000,000원 거래도 존재하지만, 최근 거래 범위가 267,500,000원부터 485,000,000원까지 넓다는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 권리는 안전하지만 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트는 확인되지 않는다입니다. 25층 개별 조건과 미납관리비 2,754,910원을 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
