광주지방법원 2026타경121. 순천시 해룡면 대안리의 주택·토지 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 기호 3-가가 단독주택, 기호 3-나는 화장실 및 창고입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다.
권리관계의 중심은 2011.04.15. 설정된 순천농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 현재 경매도 순천농업협동조합이 신청했습니다. 임차인 오복례의 전입은 그보다 훨씬 뒤인 2024.05.27.이므로 대항력이 없고 낙찰자가 보증금 45,000,000원을 승계하지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 대안리 191-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택, 화장실 및 창고 |
| 토지 | 206.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 현재 소유자 | 김해옥 지분 5분의 3 · 김민혁 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 121,348,710원 / 121,348,710원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 31,221,272원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0
말소기준은 2011.04.15. 순천농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 33,600,000원이고 2012.11.23. 변경계약으로 채권최고액 37,200,000원으로 변경된 등기가 있습니다. 이후 2023.09.15. 김태호에게 소유권이 이전됐고, 2026.04.09. 상속으로 김해옥·김민혁 공유가 된 뒤 2026.04.14. 순천농업협동조합의 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오복례 | 45,000,000원 | 2024.05.27 | 없음 | 확정 판단 유보 | 없음 |
이 사건에서 임차인 보증금 45,000,000원을 보고 곧바로 낙찰자 부담으로 계산하면 안 됩니다. 대항력의 기준은 보증금 크기가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·전입 요건인데, 오복례의 전입은 말소기준 이후입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 인수형 구조가 아닙니다.
③ 가격 검증 — 신건가를 ‘싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 121,348,710원이고 유찰은 없습니다. 그러나 동일 지역·유사 주택의 최근 실거래를 직접 비교할 가격 근거가 확인되지 않으므로, 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 특히 대안마을 내 농가주택·농경지·임야가 혼재하는 근교 농촌지대라는 감정평가 내용을 고려하면, 일반 아파트처럼 단순한 평형 평균가격만으로 접근하기도 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 121,348,710원 | 33,600,000원 | 0원 | 85,249,828원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 97,078,968원 | 33,600,000원 | 0원 | 61,331,547원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 77,663,174원 | 33,600,000원 | 0원 | 42,265,237원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,348,710원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,498,882원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 순천농업협동조합 | 33,600,000원 | 33,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,249,828원 |
배당 시뮬레이션은 채권액 33,600,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 등기에는 2012.11.23. 채권최고액을 37,200,000원으로 변경한 내용도 있으므로 실제 배당에서는 채권계산서와 등기 원본을 함께 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 순천시 해룡면 대안리 ‘대안마을’ 내에 위치하며 주변은 농가주택·농경지·임야 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호 3-가는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 적벽돌 치장쌓기·몰탈위 페인팅, 벽지바름, 새시창 구조입니다.
- 부속 이용. 기호 3-나는 화장실 및 창고로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 206.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 205,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 오복례는 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 퇴거 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 대항력과 별개로 실제 배당관계는 확정일자·배당요구 및 배당요구종기 관련 원본을 확인해 판단해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2011.04.15. 근저당의 최초 채권최고액은 33,600,000원이고 2012.11.23. 37,200,000원으로 변경된 등기가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위가 실제 현황과 일치하는지 매각물건명세서·감정평가서 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로·경계. 토지면적 206.0㎡, 사다리형·평지·세로한면(불) 조건이므로 실제 진입로와 경계, 차량 접근 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 신건 최저가 121,348,710원의 적정성은 인근 단독주택·토지 거래사례와 건물 상태를 직접 비교해 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2011.04.15. 순천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 오복례의 전입은 2024.05.27.이어서 대항력이 없습니다. 보증금 45,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아니며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 최저가 121,348,710원을 가격적으로 유리하다고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 대안마을 내 농촌형 주택·토지이고, 일괄매각에 제시외 건물까지 포함됩니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장 거래사례·토지 조건·건물 상태를 확인한 뒤 판단할 사건입니다.
