광주지방법원 2026타경139. 광양시 옥룡면 용곡리 1139-1의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 단층이며 현재 주거용으로 이용 중입니다. 토지는 248.0㎡, 지목은 대이고 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 속합니다. 권리관계의 기준점은 2024.06.21. 설정된 광양신용협동조합의 채권최고액 36,000,000원 근저당입니다. 이후 전남신용보증재단·광양농업협동조합·농업협동조합중앙회·신한카드 주식회사·농협은행 주식회사의 가압류가 순차적으로 들어왔지만 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 인수 구조는 단순합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 물리적 현황입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 적혀 있고, 감정평가서상 제시외 건물 ㄴ), ㄷ)이 인접토지에 걸쳐 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원만 보고 안전하다고 끝낼 물건이 아니라, 실제 경계와 제시외 건물의 사용관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경139 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 1139-1 · 초암길 43-16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 · 벽돌조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 나상봉 (단독소유) |
| 토지 | 248.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 76,652,000원 / 76,652,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광양신용협동조합 / 15,128,681원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2024.06.21. 광양신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류 5건과 2026.04.24. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 가격 자체보다 ‘시세 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 76,652,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득도 현재 회차에서는 76,652,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이니까 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 76,652,000원 | 74,872,264원 | 53,748,951원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,321,600원 | 59,817,811원 | 68,803,404원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,057,280원 | 47,774,249원 | 80,846,966원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 61,321,600원, 49,057,280원으로 낮아지지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 채권자 미배당액은 현재 53,748,951원에서 68,803,404원, 80,846,966원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인의 인수금이 아니라 채권자 측 배당 부족액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,779,736원 |
| 1. 근저당 · 광양신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 광양농업협동조합 | 26,408,800원 | 8,872,264원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 10,107,314원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,870,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,235,056원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 76,652,000원 가정 시 집행비용 1,779,736원과 채권자 배당 74,872,264원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권총액 128,621,215원 중 53,748,951원은 미배당으로 남고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 ‘초암마을’ 내에 위치하며, 주위는 농경지와 자연마을 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 서측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 248.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 64,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 단층, 외벽 벽돌 마감·내벽 벽지 및 타일 등 마감, 목재 및 샤시 창호이며 위생·급수·난방설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 제시외 건물 ㄴ), ㄷ)의 일부가 인접토지에 걸쳐 있습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 76,652,000원만으로 시장 대비 할인 여부를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계. 일괄매각 대상인 제시외 건물 ㄴ), ㄷ)이 인접토지에 걸쳐 있으므로 현황·경계와 사용관계를 우선 확인하세요.
- 점유 확인. 별도 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 76,652,000원입니다. 인근 유사 주거용 부동산의 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 53,748,951원은 채권자의 배당 부족액이며, 제공 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건을 기준으로 실제 현황과 매각대상 범위를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준 근저당이 2024.06.21. 광양신용협동조합으로 명확하고, 그 이후의 가압류 5건과 경매개시결정이 매각으로 소멸해 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리상 인수가 없다는 사실만으로 이 물건을 단순한 안전형으로 보기에는 제시외 건물의 인접토지 걸침이라는 현황 문제가 큽니다. 여기에 임대관계도 미상이고, 신건 최저가 76,652,000원의 시장가격 대비 수준을 확인할 실거래 비교값도 없습니다. 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 경계·점유·가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건”입니다.
