광주지방법원 2026타경146. 광양시 중동 금광1차아파트 111동 803호, 전용 35.565㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장은희이고, 2019년 12월 23일 매매를 원인으로 55,500,000원에 취득해 2019년 12월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 이민지의 주택임차권입니다. 이민지는 2021년 11월 10일 전입·점유를 시작했고, 2025년 11월 13일 보증금 55,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 그보다 뒤인 2026년 5월 6일이므로 이 임차권은 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 대항력 권리입니다.

여기에 가격까지 불리합니다. 최저가 42,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 40,166,666원의 104.6%이고, 최신 실거래는 38,000,000원입니다. 더 중요한 것은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 55,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로, 이 사건에서는 유찰만으로 총 취득부담이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 한국주택은행의 채권최고액 21,645,000,000원 근저당은 2010년 해지·말소되어 현재 인수 판단의 기준이 되지 않습니다. 현재 핵심은 2026년 5월 6일 강제경매개시결정보다 앞선 이민지의 점유·전입과 임차권등기입니다. 등기상 임대차계약은 2021년 9월 18일 1차 계약, 2023년 10월 30일 2차 계약으로 기재되어 있으나 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 이민지 1명, 보증금은 55,000,000원입니다.

임차권등기에는 확정일자 2021년 9월 29일이 기재되어 있지만, 배당 분석상 이 임차인은 대항력 有·우선변제권 無로 처리되어 있습니다. 매각물건명세서도 보증금 55,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 5,500만원은 최근 시세보다 높다

금광아파트 전용 35.57㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균 43,483,333원에는 과거의 52,800,000원 거래 등 높은 가격이 포함되어 있어 가격 메리트 판단에는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 40,166,666원, 최신 거래는 38,000,000원, 최근 가격 추세는 -9.9%입니다.

현재 최저가 42,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 104.6%로, 이미 최근 시세보다 싸지 않습니다. 그런데 실제 판단가격인 55,000,000원은 최근 12개월 평균 40,166,666원은 물론 최신 거래 38,000,000원보다도 훨씬 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름이 -9.9% 하락 추세이므로 전체 평균 43,483,333원만 근거로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)

신청채권자와 임차인이 동일한 사건이므로 신청채권 미배당액과 임차보증금 인수액을 서로 독립된 비용처럼 단순 이중 합산해서는 안 됩니다. 매수인 관점의 핵심은 대항력 있는 보증금의 미회수 잔액을 인수한다는 점이며, 가격 비교는 최저가가 아닌 실질취득 약 55,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 건물 중 8층 803호입니다.
• 입지. 광양백운초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·학교·근린공원 등이 소재하는 아파트 지대로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지는 동측·서측·남측·북측 사면으로 도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로2류·중로1류·중로2류와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 735,100원/㎡입니다.
• 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 1,110세대 단지이나 최근 거래 추세가 -9.9%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 3.6회로 집계되어 가격 회수 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득 확인. 42,000,000원만 기준으로 수익률을 계산하지 말고 대항력 보증금 미배당 잔액까지 반영해 약 55,000,000원 수준의 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 2025.11.13. 접수 제5963457호 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이민지입니다. 실제 임대차관계, 보증금 지급 흐름, 강제경매 채권의 원인을 확인해야 합니다.
• 가격 하락 반영. 최근 거래 추세가 -9.9%이므로 과거 최고가 52,800,000원이나 전체 평균 43,483,333원을 현재 시세 기준으로 과신하면 안 됩니다.
• 최근 시세 상한. 최근 12개월 평균 40,166,666원, 최신 거래 38,000,000원보다 실질취득가격이 높은 상태라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 33,600,000원, 2회 유찰 26,880,000원으로 최저가는 내려가지만 인수 보증금 잔액이 커져 총비용은 같은 비율로 내려가지 않습니다.
• 관리·세금 확인. 미납 관리비·당해세·집행비용 등 실제 매수인 부담액은 입찰 직전 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “4,200만원짜리 경매”가 아니다

이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 42,000,000원이라 작고 단순해 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 이민지의 보증금은 55,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당으로 전액 회수되지 않은 잔액을 매수인이 인수하도록 하고 있습니다. 그래서 이 사건의 실질적인 가격 기준은 4,200만원이 아니라 약 5,500만원입니다.

그 5,500만원은 최근 12개월 평균 40,166,666원과 최신 거래 38,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 최근 추세는 -9.9%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.6회입니다. 결국 이 물건은 권리 인수 부담과 시세 이상의 실질취득비용이 동시에 존재하는 고위험 구조입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 유찰 이후에도 보증금 인수 구조가 해소되지 않는 한 총 취득비용 관점의 매력은 제한적입니다.