광주지방법원 2026타경159. 광양시 옥곡면 광양펠리시아아파트 102동 17층 1702호, 전용 약 45.57㎡ 아파트입니다. 권리관계의 출발점은 2024.01.02 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원으로 잡혀 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 이 사건은 말소되는 등기만 보면 끝나지 않습니다. 2025.05.27 등기된 이동진의 주택임차권 보증금이 100,000,000원이고, 매각물건명세서에는 그 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차권등기의 기초 내용에는 임대차계약일 2023.04.17, 주민등록일 2023.05.16, 점유개시일 2023.05.16, 확정일자 2023.05.03이 기재돼 있습니다. 다만 임차인 조사자료에서는 전입신고일이 미상으로 정리돼 있어 대항력은 ‘가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 낙찰가만 1.48억으로 놓고 1.80억 시세와 비교해 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경159 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 1995 광양펠리시아아파트 102동 17층1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.5692㎡ · 20층건 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사엔에이치디 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동진 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 별도
말소기준은 2024.01.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 주식회사휴먼스토리즈 가압류, 부산진구·광양시 압류, 이동진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이동진의 주택임차권등기 역시 등기 자체는 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 매각물건명세서가 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 별도로 명시하고 있다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 — 대항력은 단정 금지, 인수조건은 명시
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동진 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 가능·미상 | 판정 미상 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기에는 임대차계약일 2023.04.17, 주민등록일·점유개시일 2023.05.16, 확정일자 2023.05.03이 기재돼 있고, 배당요구도 2025.05.27 접수돼 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 전입신고일 미상으로 정리되어 있으므로 대항력을 확정해 적지 않습니다. 또 이동진은 이 사건의 신청채권자이기도 하며, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기돼 있어 입찰 전 원본 확인이 특히 필요합니다.
③ 시세 비교 — 1.48억만 보면 안 된다
광양펠리시아아파트는 497세대, 사용승인일은 2022.10.31입니다. 제공된 동일면적 거래는 2023.09의 2건으로 모두 180,000,000원입니다. 따라서 최저가 148,000,000원은 이 거래가의 82.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 45.57㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2023.09 | 45.68㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 180,000,000원 |
다만 이 비교는 어디까지나 낙찰가만 놓은 표면가격 비교입니다. 이 사건에는 100,000,000원의 임차보증금이 있고, 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 존재합니다. 전액이 미배당되는 경우를 단순 합산하면 낙찰가 148,000,000원에 보증금 100,000,000원이 더해져 실질 부담은 248,000,000원까지 커질 수 있습니다. 이 경우 제공된 실거래 180,000,000원보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 145,128,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사휴먼스토리즈 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이동진 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 채권자 총 청구액 900,000,000원 중 145,128,000원이 배당되고, 미배당은 754,872,000원입니다. 다만 이동진의 임차보증금 100,000,000원에 대해서는 매각물건명세서상 “전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 조건이 있으므로, 위 배당표만으로 매수인 인수가 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 옥곡면 신금리 원앙골마을 북동측 인근이며, 산업단지·단독주택·농경지가 혼재하는 준공업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층이며, 승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 준공업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 214,800원/㎡입니다.
- 단지. 광양펠리시아아파트 497세대, 사용승인일 2022.10.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 이동진의 임차보증금 100,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당 잔액을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 임차인 조사상 전입신고일이 미상으로 정리돼 있으므로 대항력은 가능·미상 상태로 접근해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 이동진은 임차권자이면서 신청채권자이고, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기돼 있습니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원이지만 임차보증금 인수액이 늘면 실질취득비용은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 거래표본 주의. 제공된 동일면적 실거래는 2023.09의 2건뿐이므로 개별 호수의 상태와 현재 거래여건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.48억”이 이 물건의 진짜 가격은 아니다
광양펠리시아 1702호는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 최저가 148,000,000원은 제공된 실거래 180,000,000원의 82.2%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 100,000,000원의 미배당 잔액입니다. 매각물건명세서가 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 이상, 실제 부담액을 확정하기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 대항력 판정이 확정되지 않았고 임차권자와 신청채권자가 동일한 만큼, 가격보다 먼저 임차권의 실체와 배당 결과를 확인해야 하는 사건입니다.
