전주지방법원 2026타경30009. 완주군 화산면 와룡리 96-1에 있는 창고시설과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 기타지붕 단층 창고시설이며, 토지는 1,356㎡입니다. 현재 소유자는 박미옥이고, 2022년 4월 19일 소유권을 이전받은 날 화산농업협동조합의 채권최고액 71,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 그 뒤의 근저당권과 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리구조만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 과거 엠캐피탈의 가압류와 정정일의 소유권이전청구권가등기는 이미 등기부상 말소됐고, 정정일이 신청했던 임의경매도 2026년 4월 10일 취하 후 말소됐습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등재 임차인이 없다는 사실과 실제 현장 점유상태가 같다고 단정하기보다는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30009 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 화산면 와룡리 96-1 · 전북특별자치도 완주군 화산면 라복1길 68-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설 |
| 토지 | 1,356㎡ · 공부상 지목 임야 · 현황 창고시설 건부지 |
| 소유자 | 박미옥 (2022.04.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 442,281,600원 / 442,281,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 성일에너텍 / 40,544,894원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 기계기구 및 제시외 물건(관정 및 관정사) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022년 4월 19일 설정된 화산농업협동조합 근저당권 71,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 화산농업협동조합 근저당 143,000,000원과 홍동희 근저당 130,000,000원, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있어 등기상 승계 리스크는 낮습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 442,281,600원과 동일한 신건 최저매각가만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 일반 주택이 아니라 창고시설·토지·기계기구·제시외 물건을 함께 보는 물건이어서, 토지 규제와 시설 활용성까지 포함해 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 442,281,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 353,825,280원 | 36,473,168원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 283,060,224원 | 106,247,513원 | 0원 |
현재 회차에서는 계산상 채권자 청구액이 모두 배당되고 소유자 잔여도 발생합니다. 반면 1회 유찰부터는 채권자 미배당액이 나타납니다. 이는 낙찰가격이 낮아질수록 배당재원이 줄어드는 결과이며, 매수인의 인수액이 늘어난다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 442,281,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,822,816원 |
| 1. 근저당 · 화산농업협동조합 | 71,000,000원 | 71,000,000원 |
| 2. 근저당 · 화산농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 근저당 · 홍동희 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 주식회사 성일에너텍 | 40,544,894원 | 40,544,894원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,913,890원 |
현재 최저가 442,281,600원 가정 시 채권자 청구액 384,544,894원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 50,913,890원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 라복저수지 북동측 인근으로, 주위에는 농촌마을·태양광발전설비·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 이용상태는 창고시설이며, 일반철골구조 기타지붕 단층 창고시설입니다.
- 토지. 면적 1,356㎡, 공부상 지목은 임야이나 현황은 창고시설 건부지입니다. 토지이용상황은 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 농림지역이며 농업보호구역·임업용산지·준보전산지·소하천예정지에 저촉되고, 소하천구역에 접하며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 9,170원/㎡입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 기계기구와 제시외 물건인 관정 및 관정사가 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업보호구역·임업용산지·준보전산지·소하천 관련 제한이 겹치므로 향후 이용계획이 가능한지 원문 규제를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 임야이나 현황은 창고시설 건부지입니다. 토지 이용과 인허가 관계를 별도로 점검해야 합니다.
- 기계기구·제시외 물건. 일괄매각 대상에 기계기구와 관정·관정사가 포함되므로 현존 여부와 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물·기계기구를 나눠 가치를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 활용성은 별도 문제”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2022년 화산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 매각대상은 일반적인 주택이 아니라 창고시설·토지·기계기구·제시외 물건의 일괄매각이고, 토지는 여러 규제에 걸려 있으며 공부상 지목과 현황도 다릅니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 신건 442,281,600원을 두고 싸다거나 시세 메리트가 있다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격과 활용성은 추가 검증입니다.
